Plafonnement des honoraires : Federia demande le rejet de la proposition de loi

Publié le 08 Septembre 2026

Proposition de loi DOC 56 1525/001 modifiant la loi du 11 fevrier 2013 organisant la profession d'agent immobilier, en ce qui concerne la fixation d'un tarif maximal que les agents immobiliers peuvent facturer lors de la vente ou de la location d'un logement

Avis ecrit, FEDERIA

A l'attention de la commission de l'Economie, de la Protection des consommateurs et de la Digitalisation de la Chambre des representants

8 septembre 2026

Personne de contact : Stephanie Nourricier, stephanie.nourricier@federia.immo, 0471/62.50.02

Introduction

FEDERIA, la Federation des agents immobiliers francophones, a pris connaissance avec attention de la proposition de loi DOC 56 1525/001, deposee le 30 avril 2026 par Madame Leentje Grillaert, ainsi que des avis rendus par l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) et par la Confederation des Immobilieres de Belgique (CIB) a la demande de la commission de l'Economie, de la Protection des consommateurs et de la Digitalisation.

FEDERIA s'associe pleinement aux conclusions defavorables de ces deux avis et souhaite, par le present avis, exposer les elements qui fragilisent juridiquement la proposition de loi et qui, a ses yeux, en imposent le rejet pur et simple. FEDERIA s'oppose en effet, par principe, a toute forme de plafonnement legal des honoraires des agents immobiliers, quelle qu'en soit la modalite.

I. Une mesure discriminatoire, contraire au principe d'egalite

La proposition de loi ne modifie que la loi du 11 fevrier 2013 organisant la profession d'agent immobilier. Or, comme le releve a juste titre l'IPI, d'autres professionnels reglementes, dont les architectes et les geometres experts notamment, conformement a l'article 5, paragraphe 3, de cette meme loi, peuvent exercer des activites d'intermediation immobiliere sans y etre soumis. Plus largement, ainsi que le souligne la CIB, les notaires et d'autres prestataires, dont les societes de conciergerie actives dans la location de courte duree, interviennent egalement comme intermediaires sans jamais etre vises par le texte.

Il en resulte une difference de traitement entre professionnels exercant, au regard de l'objet de la mesure, des activites comparables, sans justification objective et raisonnable. FEDERIA releve d'ailleurs que l'arrete royal du 28 septembre 2023 relatif aux mandats d'intermediation immobiliere, adopte il y a moins de trois ans pour renforcer la protection du consommateur, retient au contraire une definition fonctionnelle englobant toute personne exercant professionnellement une activite d'intermediation, quel que soit le titre qu'elle porte. La proposition de loi constitue donc un net recul par rapport a la coherence deja atteinte par le cadre reglementaire existant.

FEDERIA releve enfin que la disposition envisagee souffre d'une seconde incoherence : inseree a l'article 5, paragraphe 2/1, de la loi du 11 fevrier 2013, elle ne semble viser, en l'etat de sa redaction, que les agents immobiliers exercant en personne morale, a l'exclusion de ceux exercant en personne physique, sans qu'aucune justification ne soit apportee a cette difference de traitement supplementaire.

II. Une insertion legistique etrangere a l'objet de la loi du 11 fevrier 2013

FEDERIA partage l'analyse de l'IPI selon laquelle le choix d'inserer ce plafonnement dans la loi du 11 fevrier 2013 est mal fonde. Cette loi organise l'acces a la profession d'agent immobilier et son exercice, a savoir l'inscription a l'IPI, la deontologie, les obligations professionnelles, tandis que le tarif maximal envisage porte sur la relation contractuelle entre l'agent et son client, matiere etrangere a l'objet de cette loi. Cette confusion des matieres n'est pas une simple maladresse technique : elle temoigne du caractere insuffisamment muri de la proposition.

III. Une mesure non necessaire au regard d'un cadre reglementaire deja robuste

Contrairement a ce qu'affirment les developpements de la proposition, le secteur ne souffre nullement d'un vide juridique en matiere de transparence tarifaire. L'arrete royal du 28 septembre 2023 impose deja la mention, dans tout contrat d'intermediation conclu avec un consommateur, du tarif total du, TVA et frais accessoires compris, ainsi qu'un encadrement specifique des frais lies aux attestations. Le Code de droit economique impose par ailleurs des obligations generales d'information sur le prix (articles III.74, III.76 et VI.3). Enfin, dans les trois Regions, la loi interdit deja, de maniere imperative, de mettre les frais d'intermediation a charge du locataire.

Ce cadre est recent, specifique et contraignant. La proposition de loi ne demontre a aucun moment en quoi il serait insuffisant pour atteindre les objectifs de transparence et de protection du consommateur qu'elle affiche, alors que la loi du 27 octobre 2020 relative a l'examen de proportionnalite prealable impose precisement aux auteurs d'une reglementation de profession d'etablir, par des elements probants qualitatifs et, autant que possible, quantitatifs, que les mesures existantes sont insuffisantes. Cette demonstration fait totalement defaut en l'espece.

IV. Une atteinte disproportionnee a la liberte d'entreprendre, dans un marche deja concurrentiel

FEDERIA fait siennes les observations de CIB quant au degre de concurrence qui caracterise le secteur belge de l'intermediation immobiliere. L'Observatoire des prix du SPF Economie relevait deja, dans son analyse de 2019-2020, une densite d'agences par habitant nettement superieure a celle de nos pays voisins, soit une agence pour 886 habitants en Belgique, contre 1319 en France, 1706 aux Pays Bas et 2709 en Allemagne, un afflux continu de nouveaux agrements IPI (source : rapport annuel 2025 de l'IPI), et une tendance deja baissiere des commissions pratiquees sous l'effet de cette concurrence. Dans un tel contexte, une intervention publique sur les prix constitue une restriction non necessaire a la liberte d'entreprendre consacree par l'article II.3 du Code de droit economique et protegee, indirectement, par les articles 10 et 11 de la Constitution.

Aucune etude d'impact economique n'a par ailleurs ete realisee avant le depot de la proposition, alors qu'une telle intervention touche directement les revenus d'un secteur economique important. Cette carence methodologique, relevee tant par l'IPI que par CIB, prive la proposition de la base factuelle qu'exige pourtant tout controle de proportionnalite serieux.

V. Des plafonds fixes arbitrairement, en particulier pour la location

Le taux de 3 pourcent retenu pour la vente n'est justifie par aucune analyse des couts reels supportes par les agences ; il est meme inferieur, sans explication, au taux de 4 pourcent retenu par le regime slovene dont la proposition pretend pourtant s'inspirer. Aucun mecanisme de forfait minimal n'est prevu pour les biens de faible valeur ou les dossiers complexes, alors que la charge de travail d'un agent immobilier n'est pas fonction du seul prix du bien.

La situation est plus problematique encore en matiere de location. Le plafond d'un mois de loyer, tous frais compris, ignore totalement la realite de la charge de travail que suppose une mission d'intermediation locative de qualite : constitution du dossier (PEB, attestations de conformite), diffusion des annonces, gestion des candidatures, organisation des visites, redaction et enregistrement du bail, accompagnement de l'entree dans les lieux. Ce plafond ne tient pas non plus compte de la duree effective du bail, soit neuf ans pour un bail de residence principale en Region wallonne par exemple, alors que le mecanisme slovene invoque en reference calcule precisement sa limite en fonction de cette duree (4 pourcent du loyer mensuel multiplie par le nombre de mois de location). Une telle rigidite expose de nombreuses agences a travailler a perte et risque d'accelerer leur retrait du marche locatif, deja structurellement sous tension, un resultat directement contraire aux objectifs affiches par les auteurs de la proposition.

VI. Une transposition erronee de la jurisprudence europeenne invoquee

La proposition de loi s'appuie presque exclusivement sur l'arret AEON Nepremicnine rendu par la Cour de justice le 27 fevrier 2025 (C-674/23) au sujet du regime slovene. Cet arret ne constitue en rien un blanc seing pour tout mecanisme de plafonnement : la Cour y a expressement subordonne la validite d'une telle mesure a un controle concret de necessite et de proportionnalite, laisse a l'appreciation du juge national, et a elle meme releve, comme indice d'un caractere excessif, le fait que le regime slovene beneficie a l'ensemble des acquereurs et locataires, et non aux seules personnes vulnerables qu'il entendait proteger.

La proposition belge reproduit precisement ce defaut, en l'aggravant : elle s'applique indistinctement a toute transaction residentielle, sans le moindre ciblage sur les jeunes, les primo accedants ou les menages a revenus modestes qu'elle invoque pourtant comme justification. Le taux et les modalites retenus s'ecartent, de surcroit, sensiblement des parametres valides pour la Slovenie, sans qu'aucune justification ne soit apportee a ces ecarts. Une transposition aussi hative qu'approximative ne saurait fonder la conformite de la proposition au droit de l'Union.

Conclusion

Pour l'ensemble de ces raisons, FEDERIA soutient sans reserve les avis defavorables rendus par l'IPI et par CIB, et s'oppose fermement et par principe a toute forme de plafonnement legal des honoraires des agents immobiliers, quelles qu'en soient les modalites.

La proposition de loi DOC 56 1525/001, telle qu'elle est redigee, cumule une discrimination injustifiee entre professionnels, une insertion legistique inadequate, l'absence de toute demonstration de la necessite de la mesure au regard d'un cadre reglementaire pourtant deja robuste et recent, une atteinte disproportionnee a la liberte d'entreprendre dans un marche structurellement concurrentiel, des plafonds fixes sans base economique serieuse, en particulier pour la location, et une transposition erronee de la jurisprudence europeenne invoquee a son appui.

FEDERIA demande en consequence le rejet de la proposition de loi DOC 56 1525/001 en l'etat, et se tient a la disposition de la commission de l'Economie, de la Protection des consommateurs et de la Digitalisation pour tout complement d'information utile a l'examen du dossier.