Partage d'énergie : un succès chez les copropriétés, menacé par un régime TVA qui n'a jamais été pensé pour elles
Publié le 28 Août 2026
Le partage d'énergie entre voisins est en train de devenir l'un des grands succès discrets de la transition énergétique belge, et les copropriétés y occupent une place de choix. Sur les 372 projets de partage d'énergie recensés à ce jour, 224 sont portés par des copropriétés, soit plus de six projets sur dix. Et sur les 3.812 participants actifs, 1.913 participent à un partage 'au sein du même bâtiment'.
Autrement dit : alors que les ACP ne représentent qu'une fraction des consommateurs d'électricité, elles concentrent la majorité des projets de partage d'énergie. Ce n'est pas un hasard : mutualiser une installation photovoltaïque ou une cogénération entre plusieurs dizaines de logements, avec un seul toit, une seule chaufferie et une gestion collective déjà organisée par le syndic, correspond exactement à ce que la copropriété sait faire. Peu de configurations résidentielles se prêtent aussi naturellement à ce modèle.
Mais ce succès repose sur un équilibre fragile. Car en toile de fond, un problème structurel menace de freiner, voire de bloquer, la dynamique : l'assujettissement à la TVA. Et le problème de fond n'est pas que ce régime soit trop exigeant en soi. C'est qu'il a été conçu pour d'autres acteurs, dans d'autres logiques, puis simplement appliqué tel quel aux copropriétés, sans qu'on se soit demandé si le cadre leur correspondait.
Un seuil technique devenu, par défaut, un seuil fiscal
Depuis une décision administrative de 2014, une association de copropriétaires (ACP) qui revend de l'électricité et des certificats verts issus d'une installation photovoltaïque devient assujettie à la TVA dès que la puissance de son installation dépasse 10 kVA. Ce seuil n'a rien d'arbitraire en soi : il correspond à celui utilisé par le RGIE pour définir les « installations photovoltaïques domestiques à basse tension ». Ce seuil a été pensé, à juste titre, pour simplifier et encourager la mise en place des installations individuelles, à l'échelle d'un ménage mais il n'est pas adapté à des toitures collectives.
Il suffit de quelques dizaines de panneaux pour atteindre 30 à 40 kVA en photovoltaïque, et les installations de cogénération, elles, dépassent quasi systématiquement ce seuil. La copropriété sort donc quasi systématiquement du cadre de simplification et se retrouve traitée comme une entreprise à part entière. Une grande partie des copropriétés productrices d'électricité se retrouve donc assujettie à la TVA sans l'avoir cherché, et souvent sans même le savoir.
Le régime de la franchise : une démarche en plus à faire
Si le chiffre d'affaires est inférieur à 25.000 € par an, l'ACP peut demander le régime de la franchise, qui allège une partie des obligations : pas de déclaration périodique, pas de TVA à facturer aux clients. Mais ce régime doit être demandé activement — il n'a rien d'automatique — et il implique malgré tout une identification à la TVA, un numéro d'entreprise à communiquer, une mention obligatoire sur les factures, un listing client annuel. Ce sont des démarches lourdes pour un bénéfice à peu près nul : ni l'État n'en tire de recette significative, ni les copropriétaires n'en retirent le moindre avantage. C'est une charge administrative pure, précisément celle que la mise en place du seuil de 10 kVA visait à éviter.
Un cas concret qui illustre l'absurdité du système
Un exemple récent, remonté par un syndic, montre jusqu'où ce nœud peut aller. Dans une copropriété sous régime de la franchise, avec panneaux solaires, partage d'énergie et revente de certificats verts, le distributeur d'eau Vivaqua a exigé que ses factures soient envoyées exclusivement via le réseau Peppol, une plateforme de facturation électronique à laquelle la copropriété n'est pas raccordée et qui engendrait des frais supplémentaires. Solution logique : radier le statut TVA de l'ACP. Sauf que ce n'est pas possible : dès lors qu'elle revend de l'électricité, la copropriété reste tenue à une forme d'assujettissement. Résultat : une impasse administrative, pour une opération aussi anodine que le paiement d'une facture d'eau… et un syndic qui se questionne sérieusement sur le fait de reproposer ce type de projet.
Quand ça bascule dans le régime normal, ça devient ingérable
Le problème change de taille pour les copropriétés qui dépassent le seuil de chiffre d'affaires, ou qui optent pour le régime normal. Sur ce terrain, les experts consultés donnent parfois des réponses différentes, signe, déjà, que le cadre n'a pas été pensé pour ce cas de figure.
Dans les faits, cela reviendrait à demander au syndic de tenir la comptabilité de la copropriété comme celle d'une société commerciale, avec une TVA à répartir différemment selon qu'il s'agit de logements, de bureaux ou de parkings, à collecter, puis à reverser à l'État chaque trimestre, le tout via des logiciels métiers qui ne sont aujourd'hui absolument pas conçus pour ce genre de gymnastique. Concrètement, cela ferait grimper de façon quasi invisible le coût de l'ensemble des travaux réalisés dans l'immeuble, sans que cela apparaisse clairement sur les factures adressées aux copropriétaires.
Signe révélateur : dans la pratique, la quasi-totalité des syndics n'applique pas cette méthodologie, et des copropriétés déjà contrôlées par l'administration TVA, y compris avec cogénération, n'ont, selon nos informations, jamais été rappelées à l'ordre sur ce point. Tout indique qu'il s'agit d'un effet de bord non anticipé du cadre existant, plutôt que d'une volonté délibérée de l'administration.
Ce n'est pas un besoin, ce n'est pas un bénéfice : c'est un angle mort
À aucun moment dans ce dossier on ne trouve de logique de fond qui justifierait ce niveau de complexité pour les copropriétés : pas de recette fiscale substantielle à la clé, pas de fraude à prévenir qui soit spécifique à ce cas, pas de service rendu à qui que ce soit. Même l'administration, dans les faits, ne semble pas appliquer la règle dans toute sa rigueur. Ce que révèle ce dossier, c'est simplement qu'un seuil technique et un régime fiscal pensés pour d'autres réalités (installations résidentielles individuelles d'un côté, sociétés commerciales de l'autre) ont été transposés aux copropriétés sans qu'on adapte le cadre à leur situation particulière : des structures sans personnalité juridique pleine, gérées collectivement, sans logique entrepreneuriale, mais qui produisent et partagent de l'électricité à une échelle qui dépasse mécaniquement les seuils prévus pour les particuliers.
Des pistes existent
Deux ajustements sont évoqués pour sortir de cette impasse :
- Découpler le seuil fiscal du seuil technique du RGIE. Rien n'impose que le seuil d'assujettissement TVA (10 kVA) reste identique au seuil technique des installations domestiques basse tension. Un seuil spécifique aux copropriétés — mieux calibré sur la réalité de leurs installations collectives, ou modulé sur le nombre de logements — permettrait d'éviter qu'une large majorité d'entre elles bascule automatiquement dans l'assujettissement.
- Pour les copropriétés effectivement assujetties, limiter l'autoliquidation à la part réellement liée aux certificats verts, plutôt que de l'étendre à l'ensemble des travaux immobiliers de la copropriété. Cela recentrerait l'obligation sur l'activité économique réelle de l'ACP, sans faire peser sur l'ensemble des copropriétaires une mécanique fiscale disproportionnée par rapport à l'enjeu.
Dans les deux cas, l'objectif n'est pas d'échapper à l'impôt, mais d'aligner un cadre fiscal sur la réalité qu'il est censé encadrer. Tant que ce travail d'ajustement n'aura pas été fait, les copropriétés qui font le choix — pourtant encouragé par les pouvoirs publics, et manifestement plébiscité par les copropriétaires eux-mêmes — de produire et de partager de l'énergie renouvelable continueront de payer le prix d'un angle mort réglementaire, sans que personne n'y trouve vraiment son compte. Avec, à la clé, un risque bien réel : que la formule la plus prometteuse du partage d'énergie en Belgique s'essouffle non pas faute d'intérêt, mais faute d'un cadre fiscal qui ait simplement pris la peine de la regarder en face.