Glossaire du contrat d’intermédiation immobilière (2) : la signature du contrat et quelques notions juridiques qui y sont liées

Publié le 25 Mars 2024

La deuxième partie de notre glossaire sur le contrat d’intermédiation immobilière aborde la thématique suivante : la signature du contrat et quelques notions juridiques qui y sont liées.

L’agent immobilier est une entreprise qui conclut un contrat de courtage immobilier avec une autre entreprise ou avec un consommateur. Lorsque le contrat de courtage immobilier est conclu entre une entreprise et un consommateur, il est désormais soumis aux règles de l’arrêté royal du 28 septembre 2023 sur les contrats d’intermédiation immobilière qui a modifié l’ancien arrêté du 12 janvier 2007.

Le nouvel arrêté royal du 28 septembre 2023 a introduit la notion de « support durable » : le contrat doit être rédigé sur celui-ci (et non uniquement par écrit comme antérieurement), les demandes et le consentement du consommateur doivent être effectués par cet intermédiaire, l’offre du candidat acquéreur doit être communiquée de cette manière, les informations mensuelles fournies par l’agent immobilier doivent également se trouver sur un support durable, etc.

L’ancien arrêté royal du 12 janvier 2007 abordait le droit de rétractation et le droit de renonciation du consommateur. Le nouvel arrêté royal du 28 septembre 2023 unifie désormais la terminologie : seul le terme « droit de rétractation » est utilisé.

Définissons ces différentes notions.

01. ENTREPRISE

Le Code de droit économique (art. I.1, 1°) belge définit l’entreprise comme suit :

« chacune des organisations suivantes :

(a) toute personne physique qui exerce une activité professionnelle à titre indépendant ;
(b) toute personne morale ;
(c) toute autre organisation sans personnalité juridique. »

Le point (b) vise toute personne morale, c’est-à-dire une entité dotée de la personnalité juridique. Selon le Code des sociétés et des associations (art. 1:5, § 2, 1:6, § 2, et 1:7) sont concernées :

• la société en nom collectif, en abrégé SNC ;
• la société en commandite, en abrégé SComm ;
• la société à responsabilité limitée, en abrégé SRL ;
• la société coopérative, en abrégé SC ;
• la société anonyme, en abrégé SA ;
• la société européenne, en abrégé SE ;
• la société coopérative européenne, en abrégé SCE ;
• l’association sans but lucratif, en abrégé ASBL ;
• l’association internationale sans but lucratif, en abrégé AISBL ;
• la fondation privée, en abrégé FP ;
• la fondation d’utilité publique, en abrégé FUP.

Le point (c) vise, par exemple, les sociétés simples.

L’agent immobilier est donc une entreprise, et ce, qu’il exerce son activité à titre indépendant ou sous le couvert d’une personne morale.

02. CONSOMMATEUR

Le Code de droit économique belge fournit également une définition du consommateur : « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale » (art. I.1, 2°, du CDE ; nous soulignons).

La qualité de consommateur (ou de professionnel) s’apprécie objectivement. Cela veut dire qu’elle ne dépend pas « des connaissances concrètes que la personne concernée peut avoir ou des informations dont cette personne dispose réellement »¹.

Il n’est pas requis que le consommateur agisse uniquement à des fins privées mais la finalité professionnelle ne peut pas prédominer dans le contexte global du contrat².

EXEMPLE :

Un avocat vous confie une mission de vente d’un bien immobilier qui était son domicile et dans lequel il disposait d’une pièce/un bureau lui permettant de faire du télétravail si besoin. La finalité professionnelle n’est pas prédominante et ses connaissances concrètes n’ont pas d’impact en l’espèce. Il agit en qualité de consommateur et les règles de l’arrêté royal du 28 septembre 2023 s’appliqueront.

Il convient d’être attentif au fait que seule une personne physique peut être un consommateur. Si l’agent immobilier est consulté par une société patrimoniale (personne morale), par exemple, il ne peut pas s’agir d’un consommateur et l’arrêté royal du 28 septembre 2023 ne s’appliquera pas.

RAPPEL : le nouvel arrêté royal du 28 septembre 2023 ne s’applique que si le contrat de courtage immobilier est conclu entre une entreprise et un consommateur.

03. LE DROIT DE RENONCIATION ET LE DROIT DE RÉTRACTATION

Le droit de renonciation

L’arrêté royal du 12 janvier 2007 offrait au client consommateur qui changeait d’avis après la signature du contrat et qui ne souhaitait plus poursuivre sa relation contractuelle avec l’agent immobilier, le droit de renoncer à ce contrat dans un délai de sept jours ouvrables. Néanmoins, le consommateur perdait ce droit s’il avait donné à l’agent immobilier son consentement exprès pour que ce dernier entame sa mission durant le délai de sept jours ouvrables et que la mission était entièrement réalisée durant ce délai.

Rappelons que le terme « renonciation » a été supprimé par le nouvel arrêté royal du 28 septembre 2023.

Le droit de rétractation

Le droit de rétractation, consacré par le Code de droit économique, est le droit dont dispose le client consommateur qui a conclu un contrat « hors établissement »³ ou « à distance »⁴, qui change d’avis après la signature du contrat et ne souhaite plus poursuivre sa relation contractuelle avec l’agent immobilier, de se « rétracter » du contrat dans un délai de quatorze jours calendrier.

À nouveau, le consommateur perd ce droit s’il a donné à l’agent immobilier son consentement exprès pour que ce dernier entame sa mission durant le délai de quatorze jours calendrier et que la mission est entièrement réalisée durant ce délai.

Le nouvel arrêté royal du 28 septembre 2023 généralise l’application du droit de rétractation, dans un délai de quatorze jours calendrier, à l’ensemble des contrats d’intermédiation immobilière conclus entre une entreprise et un consommateur, que ceux-ci soient conclus dans l’établissement, hors établissement ou à distance.

04. LE SUPPORT DURABLE

L’article I.1, 15°, du Code de droit économique définit le support durable comme suit : « tout instrument permettant à une personne physique ou morale de stocker des informations qui lui sont adressées personnellement d’une manière lui permettant de s’y reporter aisément à l’avenir pendant un laps de temps adapté aux fins auxquelles les informations sont destinées et qui permet la reproduction à l’identique des informations stockées. Peut constituer un support durable, lorsque ces fonctions sont préservées, le papier ou, dans l’environnement numérique, un courrier électronique reçu par le destinataire ou un document électronique enregistré sur un dispositif de stockage ou attaché à un courrier électronique reçu par le destinataire » (nous soulignons).

L’instrument utilisé doit donc permettre le stockage de l’information afin qu’elle puisse être consultée ultérieurement⁵.

Le support durable doit garantir « l’absence d’altération de leur contenu ainsi que leur accessibilité pendant une durée appropriée »⁶.

Il a par exemple été jugé par la Cour de justice de l’Union européenne qu’« une pratique commerciale qui consiste à ne rendre accessibles les informations prévues à cette disposition que par un hyperlien sur un site Internet de l’entreprise concernée » n’est pas un support durable⁷.

En revanche, une technique d’acceptation des conditions générales par « clic » sur un site internet peut être une communication sur un support durable si « cette technique rend possible l’impression et la sauvegarde du texte de celles-ci avant la conclusion du contrat »⁸.

EXEMPLE :

La communication par mails des informations périodiques (mensuelles) par l’intermédiaire.

1 C.J.U.E., 21 mars 2019, Pouvoin et Dijoux, aff. C-590/17, point 24.

2 Cass. (1^re ch.), 9 mars 2018, J.L.M.B., 2019 p. 824.

3 Il s’agit par exemple d’un contrat signé par les parties au domicile du consommateur.

4 Un contrat conclu « dans le cadre d’un système organisé de vente ou de prestation de service à distance, sans la présence physique simultanée de l’entreprise et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance, jusqu’au moment, et y compris au moment où le contrat est conclu » (art. I.8, 15°, du CDE ; nous soulignons). Par exemple, un contrat conclu par mail.consommateur.

5 H. Jacquemin, « Arrêt "Content Services" : l’exigence du support durable dans les contrats à distance », J.D.E., 2012/8, n° 192, pp. 243 à 246.

6 C.J.U.E., 5 juillet 2012, Content Services Ltd c.Bundesarbeitskammer, aff. C-49/11, point 43.

7 Ibid., point 51.

8 C.J.U.E., 21 mai 2015, Jaouad El Majdoub c. CarsOnTheWeb.Deutschland GmbH, aff. C-322/14, point 40.

Article rédigé par Alain A. Henderickx et Mégane Peeters - Avocats au barreau de Bruxelles - AAH LAW (aah-law.com)

Day-to-Day de l'agent immobilier N°15 (Mars 2024) - En collaboration avec