Compte-rendu Congrès 2023 - Donner du sens à ce que l’on fait

Publié le 24 Octobre 2023

Le Congrès Federia 2023 a réuni un millier de participants le 13 octobre dernier, à la Sucrerie à Wavre et en digital, autour des défis du marché immobilier, de ses évolutions et des pistes pour s’adapter aux changements.

Dr. Bruno Colmant, professeur à l’ULB et à l’UCLouvain, membre de l’Académie Royale de Belgique, a magistralement planté le décor du marché immobilier sur le plan macro-économique. François Kaiser et Serge Lejeune, Associés dans Immoversus, ont pris le pouls des professionnels du secteur. Béatrix Charlier, Fondatrice du cabinet conseil P’OP, a décrypté les nouvelles générations et leur impact sur le métier d’agent immobilier. Enfin, Alain Bock, Analyste Comportemental et Neurolinguistique, et Nathalie Schubert, activatrice de Talents, ont analysé comment notre cerveau et notre cœur doivent s’allier pour faire de nous des acteurs du changement.

Une période d’ajustement

Bruno Colmant a d’emblée reconnu que l’immobilier résidentiel subit actuellement des chocs négatifs : raréfaction de l’offre, augmentation des prix, augmentation très brutale « et sans doute excessive » des taux d’intérêts. Cependant, a-t-il aussitôt ajouté, « j’y vois davantage une période d’ajustement qu’une réelle déstructuration. Parce que l’immobilier a toujours traversé les crises. »

En toile de fond de la crise actuelle, l’inflation et la hausse des taux d’intérêt. Dans l’histoire économique de la fin du XX^ème siècle, ces deux facteurs sont étroitement liés. Aujourd’hui, les banques centrales se trouvent face à un dilemme : imprimer de la monnaie et générer de l’inflation, ou augmenter les taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation. Un dilemme qui a ses limites, ce qui lui fait dire que l’on est aujourd’hui au sommet de la hausse des taux d’intérêt et que l’inflation des prochaines années devrait être de 3,5 ou 4%. Pour Bruno Colmant, « l’économie finit toujours par revenir sur des bases stabilisées, même s’il faudra peut-être deux ou trois ans pour revenir à un rythme de croisière. »

Dans ce contexte, il a relevé les défis auxquels le marché immobilier doit faire face actuellement. La fiscalité est l’un d’eux : « on parle très peu de l’immobilier au niveau fiscal, comme si c’était un sujet tabou. En Belgique, les politiques ont choisi de sacrifier la fiscalité immobilière au profit de la fiscalité de l’épargne qui favorise les banques et les assurances. Il faut croire que leur lobby était plus puissant. »

Bruno Colmant a enfin plaidé en faveur de la transportabilité des droits d’enregistrements dans un marché de plus en plus mouvant, et a estimé que la taxation des loyers réels n’est qu’une question de temps. Avant de conclure : « Tout va bien dans une économie pour autant que l’immobilier résidentiel fonctionne bien. L’habitat, c’est le centre de gravité de la vie et de la vie économique. »

Aller sur le devant de la scène

Que pensent les professionnels sur le terrain de la situation et des défis actuels ? François Kaiser et Serge Lejeune se sont penchés sur les principales sources de préoccupation des agents immobiliers.

Citons-en trois : tout d’abord la PEB. « Si l’on veut atteindre l’objectif d’un label A décarboné en 2050, il faudrait rénover 4 fois plus vite que ce qui est fait actuellement. » Conclusion : compte tenu des coûts pour les propriétaires et pour l’Etat et de la pénurie actuelle de main d’œuvre, « les objectifs de PEB risquent d’être un vœu pieux. » De plus, 80% des syndics interrogés estiment qu’il n’y aura pas assez de moyens financiers pour assurer la transition énergétique, et seuls 54% des syndics sondés estiment que les copropriétaires sont sensibilisés à cette problématique.

Ensuite, la hausse des crédits hypothécaires qui a un lourd impact sur la vente d’un bien.

Enfin, l’inconnue des investisseurs. « Aujourd’hui, a relevé Serge Lejeune, le marché offre des rendements sans risque à des taux équivalents – pensons aux bons d’Etat. Si on ne propose pas d’incitants aux investisseurs, ils seront moins nombreux. » Mais les deux orateurs sont sans illusions : « la période électorale n’est pas un bon contexte pour prendre des mesures révolutionnaires. »

Les générations, d’abord une question de valeurs

Oser se mettre en avant, prendre le changement à bras le corps, intégrer les nouvelles générations… c’étaient les grands thèmes des deux conférences de l’après-midi.
Pour évoquer la collaboration intergénérationnelle, Béatrix Charlier, fondatrice du cabinet conseil P’OP, est d’abord revenue sur les différentes générations classées en fonction de l’année de naissance : les baby-boomers, les générations X, Y et Z. Une classification qui ne la convainc pas complètement : « la réalité est un peu plus complexe ; ce n’est pas une question de date de naissance, mais de valeurs intégrées, de rapport au monde. »

Pour instaurer une bonne collaboration entre les générations, il faut pouvoir répondre à leurs attentes. Et pour cela, il faut les connaître. En 2016, une enquête auprès de la génération Y avait révélé qu’ils « aspiraient à travailler d’où ils voulaient, avec qui ils voulaient, quand ils voulaient. A l’époque, dans les entreprises, on les a pris pour des anarchistes. Or, qu’a -t-on fait en 2020 ? Exactement cela ! Cette génération Y était précurseur et aujourd’hui, nous sommes tous entrés dans le monde des Y. »

C’est pour cela, affirme Béatrix Charlier, qu’il est important de s’intéresser aux attentes de la dernière génération, celle qui arrive sur le marché du travail. « Quels sont les marqueurs de la génération Z, née avec la crise climatique, qui a traversé la covid pendant la construction de sa personnalité ? Un contact avec l’hyper-développement de la technologie, un besoin de transparence, d’authenticité, un déficit de confiance, une peur de la précarité financière, un besoin de sécurité. »

Ce sont des éléments qu’il faut garder à l’esprit tant pour s’adresser aux clients (« on ne s’adresse pas de la même façon à un Y nomade qu’à un Z qui a besoin d’être rassuré ») que pour intégrer les nouveaux collaborateurs. « Voici mon conseil : intégrez la jeune génération, elle ne restera sans doute pas longtemps chez vous, mais elle laissera une trace. »

« Se connecter à la joie »

Alain Bock, Analyste Comportemental et Neurolinguistique, et Nathalie Schubert, activatrice de Talents, ont choisi de décortiquer le titre de leur exposé « Innover c’est choisir d’être acteur du changement ! » : « Commençons par le changement. Il faut changer si on veut innover. Or, le changement ne dérange personne… tant qu’il ne nous concerne pas. »

« Quand je pose la question aux gens ‘pourquoi ne changez-vous pas ?’, on me répond qu’on a tout essayé, qu’on n’a pas le temps, que c’est compliqué… » Mais, a relevé Alain Bock, « si vous avez l’impression que ça ne va pas aller, en effet ça ne va pas aller. L’idée c’est de se dire ‘si j’essayais ?’ »

Pour cela, ont estimé les deux orateurs, il faut être capable de voir les opportunités, de dépasser la colère, la tristesse et la peur pour « se connecter à la joie ». « Si l’on est dans une stratégie qui nous convient, on est dans la joie, dans l’ouverture, on a envie d’essayer. Tandis que si la situation ne nous convient pas, on se met en position de sécurité et on n’agit pas. »

Lorsqu’on est prêt au changement, on peut penser à l’innovation. Comment ? s’est demandé Nathalie Schubert. « En ouvrant son horizon, en regardant plus loin que ce que l’on fait aujourd’hui.»
C’est alors que le cœur et le cerveau pourront travailler ensemble « pour donner du sens à ce que l’on fait, réaliser son rêve. Oser y croire et essayer, c’est le mot d’ordre », ont-ils conclu.

Pour conclure le Congrès, Caroline Lejeune, Présidente de Federia, et Jean-Pierre Lannoy, Président du CEFIM, ont présenté les résultats du sondage effectué par le CEFIM auprès des participants au cours de la journée. Il en ressort qu’à une écrasante majorité, les agents immobiliers sont convaincus que la formation est essentielle pour garantir un service de qualité aux clients et rester compétitifs.

Interrogés pour savoir comment ils se voient dans dix ans, en 2033, les agents immobiliers ont répondu à 48,2% qu’ils seront « formés, spécialisés et experts sur leur marché ». Mais ils seront aussi « virtuels, connectés et accessibles », et « collaboratifs, outillés et informés ». « Ils seront tout cela à la fois », a confirmé Jean-Pierre Lannoy. Et avant tout, a ajouté Caroline Lejeune, « le métier sera humain » et certainement pas remplacé par l’intelligence artificielle (IA). Plus de 90% des sondés estiment également que la capacité d’innover est essentielle pour l’avenir du métier.

Le Congrès s’est terminé par l’impressionnante présentation visuelle préparée tout au long de la journée par Mara Callaert, de Visual Harvesting. Avec une conclusion essentielle : les métiers changent, et ils vont encore changer.

 Martine Maelschalck