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La régularisation d’une infraction urbanistique affectant un appartement est-elle toujours à charge du propriétaire ?

Publié le 20 Juin 2022

Le juge de paix de Gand, dans une décision du 30 décembre 2019, est appelé à se prononcer sur le bien-fondé d’une action en annulation introduite par les propriétaires d’un appartement sis au rez-dechaussée de l’immeuble à l’encontre des décisions adoptées lors d’une assemblée générale du 24 juin 2019, en ce qu’elles sont irrégulières, frauduleuses et/ou abusives.

Les griefs formulés à l’encontre de la validité des décisions sont d’ordre divers : irrégularité de la convocation pour voter sur d’autres points que la nomination d’un syndic (en application du nouvel article 3.86, § 2, alinéa 4, du Code civil – ancien article 577-6, § 2, alinéa 4), absence de mention du quorum de présence, absence d’indication des majorités auxquelles les décisions ont été adoptées et de la manière dont les propriétaires se sont prononcés, absence de nomination d’un président et d’un secrétaire. Les irrégularités dénoncées justifient, pour le magistrat, l’annulation des décisions de l’assemblée.

Le juge de paix ne se limite pas à l’examen des irrégularités formelles de la convocation et de la tenue de l’assemblée générale. Poursuivant son analyse quant à la validité d’une décision relative à des travaux portant sur une partie privative – les travaux étant destinés à régulariser une infraction urbanistique – il estime que la décision est illégale : l’assemblée ne peut se prononcer sur la réalisation de travaux privatifs, sous la seule réserve de l’exception prévue par la loi, qui n’est pas d’application en l’espèce. Suivant l’article 3.87, § 1er, 1°, d), du Code civil, l’assemblée générale est habilitée à décider de travaux portant sur des parties privatives si cette décision est motivée par des raisons techniques ou économiques. La compétence de l’assemblée générale est donc limitée aux parties communes, même si cette compétence est très large, lui permettant de prendre les mesures conservatoires, toutes les mesures de gestion et toutes celles qui sont nécessaires en raison des circonstances.

Le jugement ne permet pas de déterminer en quoi consistait l’infraction urbanistique qui affectait l’appartement. Il semble qu’elle était le résultat d’un aménagement réalisé par les propriétaires du bien.

Si tel est le cas, il est évidemment logique qu’ils doivent en supporter les conséquences et que les travaux de régularisation ainsi que les démarches administratives leur incombent.

Cependant, l’existence d’une infraction urbanistique est parfois le résultat d’une situation ancienne, résultant de la construction de l’immeuble, de modifications apportées dès l’origine de la construction par le promoteur par rapport au permis obtenu (modification de la division et création d’un appartement supplémentaire) ou encore de la modification de l’affectation de certains lots (changement de logement en bureau, par exemple) dont "hérite" le propriétaire. Dans cette hypothèse, on peut effectivement se demander si la régularisation n’incombe pas à l’association des copropriétaires, qui a pour objet la conservation et l’administration de l’immeuble et la préservation de l’intérêt général. La conformité urbanistique du bâtiment concerne l’ensemble des copropriétaires.

Le droit administratif ne se préoccupe pas de savoir à qui incombent les démarches liées à la régularisation de l’infraction urbanistique et aux frais qui en découlent. Le règlement de copropriété, qui doit définir les droits et obligations des propriétaires sur les parties privatives et communes, pourrait régler la question de manière explicite, ce qui n’est généralement pas le cas.

À défaut de dispositions prévues par le règlement de copropriété, deux hypothèses doivent être distinguées :

  • si les impositions administratives découlentd’une décision individuelle d’un copropriétaire,il lui appartient d’en supporter la charge ;
  • si ces impositions interviennent en dehors de toutedécision individuelle, la réponse s’avère plus délicateet sera dépendante du contexte, du type d’infraction…Il nous paraît cependant que la régularisation incombe à l’association des copropriétaires qui a pour objet la conservation et l’administration de l’immeuble lorsqu'elle "hérite" d'infractions existant depuis l'origine de la construction.

La décision du juge de paix de Gand, qui relève que l’infraction urbanistique concerne une partie privative et conclut que la décision de l’assemblée générale de réaliser des travaux en rapport avec cette infraction est illégale, ne peut être généralisée à toutes les hypothèses pour lesquelles une infraction urbanistique affecte un appartement. Le régime de la copropriété forcée repose sur un système de gestion collective de l’immeuble et met en oeuvre une forme de solidarité entre les copropriétaires, qui les amène à supporter les conséquences d’une situation ancienne existant depuis l’origine de la construction de l’immeuble.

Article rédigé par Corinne Mostin - 4LAW - Avocat au barreau de Bruxelles

Article issu de la rubrique "L'Avis du Juge" du Federiamag n°29

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