Survivre à Immoweb

Publié le 01 Septembre 2020

Quel titre interpellant, n’est-ce pas ? Il s’agissait sans nul doute ici d’attirer votre attention car le sujet est important et mérite d’être traité.

C’est une question qui nous est souvent adressée, à nous, professionnels de la communication immobilière. Les agents sont-ils tous pieds et poings liés face à Immoweb ou existe-t-il des alternatives à ce réseau immense ? Sont-ils OBLIGÉS de payer les sommes réclamées par le portail ? Ne peut-on leur créer un site similaire ? Je vais tâcher de répondre à ces questions ardues avec le cumul de toutes les expertises dont nous bénéficions ici, tant d’un point de vue programmation, réseaux sociaux ou publicité.

Un géant incontournable

Immoweb existe depuis 25 ans désormais et est devenu un incontournable de l’immobilier belge. Il doit d’ailleurs être difficile de trouver un compatriote qui, une fois adulte, n’a jamais surfé sur le réseau immobilier le plus consulté.

Car les chiffres sont impressionnants : plus de 300.000 biens en ligne et plus de 700.000 visites quotidiennes… Certains surfent même sur Immoweb comme sur un e-shop idyllique, regardant les maisons luxueuses qu’ils n’acquerront jamais.

Les curieux, les rêveurs, les investisseurs, les vendeurs, les acheteurs, tous y sont. Et c’est exactement ça la force du groupe : son audience massive.

Aucun autre fournisseur ne peut se targuer de chiffres équivalents. Aucune tentative de l’égaler n’a abouti, malgré des levées de fonds parfois colossales.

D’ailleurs, le géant est si incontournable qu’il n’a revu sa présentation pourtant vieillie que cette année : quand personne ne vous arrive à la cheville, pourquoi investir ?

Une histoire immobilière passionnante

Créé il y a 25 ans, bien avant que quiconque croit réellement à la puissance du Web, le site, au départ anodin, était un pari sur la chance. Sa création et son développement ont nécessité une belle détermination puisque, à l’époque, qui croyait qu’on chercherait sa maison sur internet ? Les agences vendaient encore dans la presse locale, appelaient encore leur réseau, voire envisageaient le porte à porte dans le voisinage. On croyait fermement au panneau, à la vitrine, à la publication dans la gazette. Et là, des fous ont vu dans le net une autre solution et ils y ont cru.

Le premier est toujours le plus fort. Il a donc pris une place grandissante. Les agents immobiliers y ont vu, pour commencer, une véritable aubaine : l’acquéreur prenait le réflexe d’y aller et il était inutile pour les agences de réellement travailler leur visibilité sur le web puisqu’Immoweb compensait et se chargeait de présenter les biens.

On a délaissé lentement les vieilles pubs, on a commencé à s’abonner et à publier régulièrement. Immoweb l’avait compris avant tout autre : la force est dans la masse. Malgré les réclamations de plus en plus régulières des agents, il n’a jamais fermé sa porte au particulier puisque c’est lui, la masse. Le particulier a fini lui aussi par publier sur le portail, facilitant ainsi même la prospection des agences qui, tout à coup, avaient un accès unique aux nouveaux vendeurs qu’elles pouvaient démarcher.

Immoweb est alors devenu la principale méthode pour trouver des acquéreurs aisément, les leads arrivant automatiquement ou presque. C’était un mariage efficace et comme dans tout mariage, on s’est habitué…

Quand le compagnon en veut plus…

De compagnon bien aimable et conciliant, Immoweb a un jour compris sa suprématie. Les concurrents étaient anecdotiques malgré leur travail parfois acharné. Les sites sans particuliers ne fonctionnaient pas aussi bien qu’un site ouvert à tous. La machine tournait bien, les agences ne remettaient pas en question l’association, ne s’inquiétant pas de voir  la place grandissante de leur partenaire. 

Il était temps pour Immoweb de recevoir son dû en pièces sonnantes et trébuchantes. C’est là que le ressentiment s’est installé.

Et le torchon brûle

Comme toute entreprise frôlant le monopole, Immoweb peut tout se permettre ou presque : personne ne peut s’en passer. Certains s’enorgueillissent de quelques ventes sans lui, mais cela reste du 80/20 et qui peut se permettre de négliger une part si importante de son fonctionnement ?

Régulièrement, des levées de boucliers surgissent mais le grand avantage encore du Géant : il se trouve face à un front désuni et bien souvent, ses plus gros clients ne voient aucun inconvénient à le rémunérer pour son bon travail, les petits essayant tant bien que mal une union qui risque bien de ne pas être sacrée.

Mais concrètement, peut-on survivre à Immoweb ?

Pour ma part, et n’y voyez ici que mon avis, je ne peux qu’exprimer une opinion et l’argumenter en l’accompagnant de conseils. J’entends souvent les agents évoquer l’idée de “créer leur propre Immoweb”.

L’expertise de Flexvision en programmation de gros outils puissants n’est plus à démontrer et nous pouvons vous le dire : la gestion d’Immoweb ne nécessite pas quelques centaines de milliers d’euros. On parle de millions d’euros.

Immoweb, ce sont de grosses équipes de programmeurs (seniors sans doute, avec les charges salariales qui vont avec), ce sont aussi des serveurs imbattables avec les coûts importants qu’ils entraînent.

Et rivaliser avec un tel monstre demanderait des investissements en communication tout simplement gigantesques : parce que créer un rival est une chose, y amener le public entier en est une autre. La force d’Immoweb, c’est son monopole : tout le monde y va. Il a réussi, il y a déjà bien des années, à devenir un réflexe immobilier de base, au même titre que le commun des mortels va faire un tour sur Wikipedia pour trouver une réponse.

Imaginez les forces publicitaires qu’il faudrait pour détrôner Wikipedia !

Les agents motivés ne manquent pas, mais d’une part, ils ne s’entendent sur aucune des méthodes à développer et, d’autre part, ne sont pas soutenus par les agences les plus puissantes qui ont bien compris que ce combat leur couterait plus de plumes qu’ils ne le souhaitent.

J’ai même lu, une fois, des agents envisager de rivaliser avec Immoweb "en mettant tous 100 euros par mois". Si même on en réunissait 1000, qui seraient tous d’accord sur le procédé, on arriverait à 100.000 euros par mois, 1.200.000 euros par an. Le simple entretien des serveurs d’Immoweb doit coûter plus que cela annuellement, il faut en être conscients. Le simple développement initial d’un tel mastodonte coûte plus que cela. Alors sa promotion, n’en parlons même pas.

Si l’on estime que, pour toucher un prospect UNE FOIS, il faut investir 30 cents, cet investissement ne toucherait qu’une fois 3 millions de Belges. Alors d’ici à leur inculquer le réflexe de revenir…

Réunir toutes ces forces-là revient à entamer un marathon que même en tant qu’agence spécialisée en marketing immobilier, avec les programmeurs déjà armés et l’équipe de com’ déjà rodée, on n’entamerait jamais. Parce que c’est une lutte d’une vie et qu’il faut savoir s’incliner.

Immoweb nous fait de l’ombre

Ça aussi je le lis quotidiennement. Oui, Immoweb travaille à agrandir son panel de services. Non, Immoweb ne vit pas QUE grâce aux agences. Et je doute fort que les menaces diverses l’encouragent à soutenir le secteur : sans doute l’encouragent-ellesbjustement à axer ses résultats vers le particulier. Il est évident que les évolutions diverses chagrinent les agents, mais rien ne remplacera jamais les services d’un agent réel et jusqu’ici, Immoweb demeure virtuel. Peut-être un jour vous vendra-t-il même des leads vendeurs et peut-être même vous permettra-t-il de cesser totalement la prospection. N’est-ce pas le rêve de tout agent ? Je suis ironique, sans doute, mais c’est pourtant la demande que je reçois au quotidien : donnez-nous des leads vendeurs.

Que reste-t-il aux agents qui souhaitent se défaire de ce monopole ?

D’autres collègues ont tenté la chose dans d’autres pays, non contre Immoweb, mais contre d’autres fournisseurs et réseaux du même type. On peut penser à Zillow notamment et le constat est simple : oui, c’est possible, mais à quel prix ?

Les réseaux sociaux peuvent libérer les agences des chaînes telles que Immoweb et consorts car, bien utilisés, gérés avec stratégie et réflexion, ils apportent les leads avec autant de régularité et d’efficacité.

Sauf que bien souvent, la solution recherchée par les agents devrait être gratuite ou presque. Or les réseaux sociaux ne sont pas plus qu’Immoweb de gentilles ASBL enthousiastes à l’idée d’aider leur prochain. Zuckerberg et les autres font un business et, tout comme les agences, leur objectif reste lucratif.

On constate, tout autant que les réseaux immobiliers, que les réseaux sociaux font grimper les enchères avec le temps. Là où il y a 5 ans, nous faisions grimper une page Facebook d’agence à 5000 followers actifs en quelques mois pour très peu d’investissement, ce progrès demande deux fois plus de temps et le triple d’investissement financier aujourd’hui.

Notre conseil récurrent ?

Nous conseillons toujours à nos clients de multiplier les provenances de leads. C’est la seule méthode pour ne pas dépendre totalement d’un géant. C’est l’erreur que les agences ont commise autrefois en se laissant faire par le monopole : accepter la facilité et ne pas voir venir le coût croissant.

Donc nous conseillons à nos clients de publier leurs biens mais de développer leur image de marque ailleurs : sur Facebook, Instagram, Google, leur site web, le référencement, Pinterest ou plus tard Tik Tok…

Tout simplement pour ne pas être dépendant d’une seule source. Quant à Immoweb, est-ce un grand méchant ? Non, c’est une entreprise, au même titre que les nôtres. Son objectif est la croissance. Peut-on réellement le lui reprocher ?

Article rédigé par Chrystelle Charlier,
Key Account Manager et Google certified