Non-conformité et insalubrité : maîtriser le risque d'indemnisation en bail d'habitation

Publié le 25 Mars 2026

Par son arrêt du 12 juin 2025 (RG n° C.24.0273.F), la Cour de cassation belge rappelle avec clarté que la responsabilité du bailleur, lorsqu'un locataire sollicite une indemnisation pour non-conformité du logement, n'est ni automatique ni illimitée. La violation d'une norme administrative ne suffit pas : encore faut-il établir un préjudice concret. La Cour confirme également que la présence de souris n'engage pas, en soi, la responsabilité du bailleur, laquelle suppose la preuve d'un manquement qui lui est imputable.

Les faits : humidité et infestation

Une locataire conclut un bail d'habitation à Bruxelles pour un loyer mensuel de 680 euros. Après son entrée dans les lieux, elle signale des problèmes d'humidité dans la salle de douche — confirmés par un rapport de l'inspection régionale — ainsi qu'une infestation persistante de souris. Estimant que le logement ne satisfait pas aux exigences de salubrité, elle quitte les lieux sans respecter le délai de préavis légal. Le bailleur réclame alors une indemnité de rupture ainsi que des arriérés de loyers et charges.

En première instance, le juge de paix considère que le bailleur a manqué à son obligation de fournir un logement conforme aux normes de salubrité. Mais en appel, le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles retient une interprétation différente : les problèmes sont jugés mineurs ; l'infestation pourrait venir des bâtiments voisins, une société de dératisation est intervenue, et l'état général du logement à l'entrée était correct. La locataire est donc condamnée à payer les sommes réclamées et se pourvoit en cassation.

Non-conformité et indemnisation : aucune automaticité

La première question soumise à la Cour concernait la conformité du logement aux exigences du Code bruxellois du logement. Ce texte impose que tout bien loué à usage d'habitation respecte des normes minimales de sécurité, de salubrité et d'équipement, parmi lesquelles figurent notamment les exigences relatives à la ventilation.

En l'espèce, il était établi que la ventilation de la salle de douche ne répondait pas aux exigences réglementaires. La locataire en déduisait que ce seul constat suffisait à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et, partant, à ouvrir un droit automatique à indemnisation.

La Cour ne partage pas cette analyse. Elle rappelle que l'article 219, § 3, du Code bruxellois du logement offre au locataire une option en cas de non-conformité :

• Exiger les travaux pour mettre le logement en conformité.

OU

• Demander la résiliation du bail et, éventuellement, des dommages et intérêts.

Toutefois — et c'est ici que l'arrêt présente un intérêt pratique majeur — la Cour rappelle que le choix de la résolution du contrat de bail n'emporte pas automatiquement le droit à une indemnité. Lorsque le locataire opte pour la fin du contrat plutôt que pour la réalisation de travaux, il ne peut obtenir des dommages-intérêts qu'à la condition d'établir l'existence d'un préjudice réel, distinct qui ne serait pas déjà réparé par la résolution du contrat.

En d'autres termes, le simple non-respect d'une règle administrative ne suffit pas à obtenir une indemnisation. Il ne suffit pas de démontrer qu'une norme n'a pas été respectée. Il faut encore prouver deux éléments essentiels :

• d'une part, l'existence d'un dommage réel et concret ;
• d'autre part, un lien direct entre ce dommage et le manquement constaté.

À titre d'exemple, un locataire pourrait réclamer une indemnisation s'il a dû engager des frais de relogement en urgence, supporter des coûts liés à un déménagement anticipé, subir une atteinte avérée à sa santé en raison d'un problème d'humidité ou de ventilation, ou encore endurer des troubles sérieux rendant l'occupation du logement particulièrement difficile. Il peut également s'agir d'une perte financière clairement établie ou de dépenses directement causées par le défaut du bien loué.

En revanche, la seule résiliation du bail pour non-conformité ne crée pas automatiquement un droit à indemnité. Chaque préjudice allégué doit être analysé et prouvé de manière précise. Pour les gestionnaires d'immeubles, cela signifie qu'une résiliation pour insalubrité n'implique pas forcément une indemnisation si aucun dommage concret n'est établi.

Infestation de souris : une obligation de moyens, non une garantie absolue

La présence de souris était établie, mais la question était de savoir si elle suffisait, à elle seule, à engager la responsabilité du bailleur. La Cour de cassation confirme que tel n'est pas le cas : la seule existence de nuisibles ne caractérise pas automatiquement une faute contractuelle. Encore faut-il démontrer un manquement imputable au bailleur — défaut d'entretien, absence de réaction ou négligence dans les mesures de prévention.

En l'espèce, les juges d'appel avaient relevé que des immeubles voisins inoccupés pouvaient favoriser la prolifération, qu'une société de dératisation était intervenue et qu'aucun défaut structurel n'avait été constaté. La locataire ne prouvait donc pas une faute imputable au bailleur.

La Cour valide ce raisonnement et rappelle un principe central : la responsabilité contractuelle suppose la preuve d'un manquement imputable, d'un dommage et d'un lien causal. Le bailleur n'est pas un garant absolu contre toute nuisance ; son obligation de délivrance se limite à ce qui peut raisonnablement être rattaché à son comportement, la charge de la preuve demeurant à charge du locataire.

Pour les gestionnaires d'immeubles, la portée pratique est évidente. En cas de signalement de nuisibles, il est indispensable :

• d'organiser rapidement une intervention professionnelle ;
• de conserver les factures et rapports techniques ;
• de vérifier l'état des parties communes et des éléments structurels ;
• de consigner les démarches entreprises, y compris vis-à-vis de voisins ou autorités locales.

En cas de contentieux, la capacité à démontrer ces diligences constitue le meilleur rempart contre une mise en cause de responsabilité.

Préservation de l'équilibre contractuel

Cette décision contribue ainsi à maintenir un équilibre contractuel : garantir un logement conforme aux normes de salubrité, sans transformer le bailleur en assureur universel contre toute nuisance ou tout aléa extérieur.

En pratique, toute personne confrontée à des plaintes relatives à l'insalubrité ou à la présence de nuisibles doit adopter plusieurs réflexes essentiels : procéder rapidement à des constatations objectives, identifier l'origine technique du problème, intervenir sans délai lorsque le désordre est imputable au bailleur, conserver l'ensemble des preuves des démarches entreprises, analyser distinctement la question de la résolution du bail et celle d'un éventuel préjudice complémentaire.