Glossaire du contrat d’intermédiation immobilière (3) : la mission de l’agent immobilier et les notions juridiques qui y sont liées

Publié le 25 Juin 2024

La troisième partie de notre glossaire sur le contrat d’intermédiation immobilière aborde la thématique suivante : la mission de l’agent immobilier et les notions juridiques qui y sont liées.

Lorsque l’agent immobilier est chargé par son client consommateur d’une mission exclusive ou non de vente, d’achat ou de location d’un bien immobilier, il conclut un contrat d’entreprise avec son client et plus particulièrement un contrat de courtage. Sa mission est donc accomplie lorsqu’il transmet à son client, qui l’accepte, « une offre valable sur un support durable » et son droit à honoraire naît. Sauf clause contraire, le contrat d’intermédiation immobilière n’autorise pas l’agent immobilier à engager juridiquement son client consommateur. Ceci relève du contrat de mandat.

Il peut cependant être contractuellement prévu que l’agent immobilier accomplisse certaines prestations en qualité de mandataire. Ces prestations devront être expressément mentionnées. Nous revenons plus précisément ci-après sur ces différentes notions juridiques.

Le contrat de mandat vs le contrat d’entreprise (prestation de service, louage d’ouvrage)

Pour information, les travaux de rédaction du nouveau livre 7 du Code civil sur les contrats spéciaux (dont le contrat d’entreprise et de mandat
font partie) sont toujours en cours et une proposition de loi a été déposée au parlement le 12 avril 2024.

• LE CONTRAT D’ENTREPRISE : Le contrat d’entreprise (ou contrat de louage d’ouvrage) est, pour l’instant, encore consacré par l’article 1710 du Code civil comme suit :  « Le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre  elles ».
• LE CONTRAT DE MANDAT : D’après l’actuel article 1984 du Code civil, le contrat de mandat (ou procuration) est « un acte par lequel une personne donne à une autre
  le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire ».
• LA DISTINCTION : La différence entre le contrat d’entreprise et le contrat de mandat réside dans le type d’acte qui est accompli (1) et dans l’étendue du pouvoir donné à l’agent immobilier (2) :

- le contrat d’entreprise (ou de courtage) porte sur l’accomplissement d’un ou plusieurs actes matériels. Ex. : la recherche d’amateurs ;

- le contrat de mandat porte sur l’accomplissement d’un ou plusieurs actes juridiques. Ex. : la signature d’un contrat ou l’acceptation de l’offre au nom et pour le compte du client.

Ces deux types de contrats répondent à un régime juridique qui leur est propre.

La jurisprudence majoritaire considère que le contrat de courtage immobilier est un contrat d’entreprise (et qu’il se voit donc appliquer le régime du contrat d’entreprise), même si le contrat de courtage prévoit une clause octroyant un mandat dans certaines circonstances¹. Il convient toutefois d’être attentif au risque de requalification du contrat.

En application notamment de l’arrêté royal du 28 septembre 2023, le contrat de courtage doit mentionner expressément les mandats qui seraient alloués à l’agent immobilier :

• « Le contrat doit également clairement mentionner si l’entreprise a pour mission de conclure un contrat au nom et pour le compte du consommateur » (art. 2, 3°).
• « Si l’entreprise offre la possibilité de demander ces attestations au nom et pour le compte du consommateur, l’accord exprès du consommateur par attestation est requis » (art. 2, 4°).

L’offre

L’arrêté royal du 28 septembre 2023 (ainsi que son prédécesseur) prévoit que « lorsque le contrat d’intermédiation précise que la mission est remplie lorsqu’une offre valable a été émise, il est précisé que cette offre est faite sur un support durable qui donne au consommateur une preuve certaine de l’offre » (art. 2, 12°).

QU’EST-CE QU’UNE OFFRE ?

« L’offre est une déclaration de volonté unilatérale par laquelle une personne s’engage à conclure un contrat aux conditions qu’elle précise »².

L’offre doit remplir plusieurs conditions³ :

• être ferme : la présence de réserves disqualifie l’offre en une simple proposition, non contraignante, de contrat. Une offre « sous réserve d’acceptation » ou encore une offre « faite sans engagement » ne constituent pas des offres ;
• être précise : l’offre doit contenir toutes les informations nécessaires relatives aux éléments essentiels du contrat. À défaut, il s’agit d’une simple invitation à entrer en pourparlers. Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, il s’agira de la chose et du prix ;
• être extériorisée : l’offre doit avoir été extériorisée et avoir atteint l’autre partie. Eu égard aux exigences de l’article 8.11 du Code civil (preuve écrite au-delà de 3.500,00 € dans les relations B2C) et de l’article 2, 12° de l’arrêté royal du 28 septembre 2023, cette offre doit être formulée sur un support durable⁴.

En principe, l’offre qui rencontre ces trois conditions formera un contrat par le simple fait de son acceptation par l’autre partie.
À titre d’exemple, « la mise en vente publique volontaire d’immeubles n’est en principe qu’un appel d’offre, de telle sorte que la vente n’est parfaite que lorsque le vendeur accepte le prix offert »⁵.

Notons enfin qu’à la lecture du rapport au Roi, une « offre conditionnelle », c’est-à-dire assortie d’une condition suspensive ou résolutoire⁶, ne donnera pas droit à des honoraires dans le chef de l’agent immobilier si la réalisation/non-réalisation de cette condition n’est pas imputable au candidat acquéreur ou locataire.

L’exclusivité

Il existe deux types d’exclusivité⁷ :

• l’exclusivité restreinte : « le propriétaire s’interdit de faire vendre par une autre agence » ou par un tiers (notaire…) ;

• l’exclusivité large : le propriétaire ne peut faire vendre le bien par une autre personne et « s’interdit même de rechercher ou de vendre lui-même ».

L’arrêté royal du 28 septembre 2023 confirme que, lorsque le contrat prévoit l’exclusivité de la mission, il s’agit d’une exclusivité totale : « On entend par exclusivité le fait que le consommateur ne peut confier une mission d’intermédiation à une autre entreprise ni acheter, vendre, louer ou donner en location lui-même le bien immobilier » (art. 2, 6°).

Le consommateur sera tenu de renvoyer les personnes intéressées vers l’agent immobilier.

Le caractère exclusif de la mission de l’agent doit être porté clairement à l’attention du client consommateur et figurer dans le contrat.

Le délai de cette exclusivité, qui ne peut être supérieur à six mois, doit être obligatoirement indiqué dans le contrat. À cet égard, le rapport au Roi précise que les parties peuvent dissocier la durée de l’exclusivité de celle du contrat :,« Par exemple, il est possible de convenir que l’exclusivité s’applique pendant les trois premiers mois puis que l’intermédiation soit non exclusive au cours des trois mois suivants ».

¹ F. Glansdorff et E. Van den Haute, Tome III – Les contrats – Volume 4, Bruxelles, Bruylant, 2017, p. 37 ; A. Rigolet, « Chapitre II – Les agents immobiliersÖ´ », in Y.-H. Leleu (dir.), Chroniques notariales, vol. 69, Bruxelles, Larcier, 2019, p. 67.

² C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat », R.G.D.C., 2004, p. 550.

³ P. Wéry, Droit des obligations – Volume 1, 3e éd., Bruxelles, Larcier, 2021, p. 165.

⁴ Sur la notion de support durable, nous renvoyons à la deuxième édition de notre glossaire, Federiamag, n° 36, mars 2024, pp. 22 et s.

⁵ Cass., 13 janvier 1966, J.T., 1966, p. 258.

⁶ Les notions de conditions suspensives et résolutoires seront définies dans la quatrième édition de notre glossaire.

⁷ G. Carnoy, « Le contrat de courtage immobilier en Belgique : information, commission et résiliation », Jurim pratique, 2013/1, p. 128.

Article rédigé par Alain A. Henderickx et Mégane Peeters - Avocats au barreau de Bruxelles (AAH LAW) - aah-law.com

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