Les locaux de l’agence immobilière : location, achat, démembrement ? Quelle formule privilégier dans quels cas ? (partie 2)

Publié le 21 Décembre 2021

L’objet de cette contribution, qui se déclinera en trois parties, est d’offrir un aperçu des enjeux fiscaux relatifs aux locaux de l’agence immobilière selon que ceux-ci sont loués ou achetés. Après la location, concentrons-nous cette fois sur l’acquisition.

Un financement sur du brut Le prix d’acquisition de l’immeuble acquis par l’agence immobilière sera amorti comptablement, en principe selon des annuités de 3 %. Les amortissements ainsi actés seront déductibles fiscalement, de sorte que le prix sera financé à partir de revenus bruts de l’agent immobilier, qu’il agisse en société ou en personne physique.

La déduction des frais

Dès lors qu’il est affecté professionnellement, les charges relatives à l’immeuble sont également déductibles et donc financées au moyen de revenus bruts. L’agent immobilier, personne physique ou société, pourra donc déduire les frais accessoires à l’acquisition de l’immeuble (frais de notaire et droits d’enregistrement) mais aussi les intérêts de l’emprunt qu’il aurait contracté dans le cadre de cette acquisition, le précompte immobilier, les frais d’entretien et toutes les charges diverses relatives à l’immeuble.

La mise à disposition de l’immeuble à titre privé

Lorsque l’immeuble est acquis par une société exerçant l’activité d’agent immobilier et que cette dernière met gratuitement une partie de l’immeuble à disposition de son dirigeant à des fins d’habitation, ce dernier est imposable à l’impôt des personnes physiques sur un avantage de toute nature.

Cet avantage est calculé selon la formule suivante : revenu cadastral indexé (de la partie d’immeuble mise à disposition gratuitement) x 5/3 x 2.

Lorsque l’immeuble est acquis par l’agent immobilier exerçant en personne physique, la quote-part de frais déductibles est limitée à la partie de l’immeuble effectivement affectée à l’activité professionnelle.

La plus-value immobilière

Lorsque l’immeuble est vendu par une société, la plus-value fera partie du bénéfice imposable de la société, taxable en principe au taux de 25 %.

Pour les personnes physiques, la plus-value sera en principe imposée au taux de 16,5 % lorsque l’immeuble est affecté à l’exercice de l’activité professionnelle depuis plus de 5 ans au moment de sa revente. Si l’immeuble est cédé endéans les 5 ans, la taxation se fait au barème progressif par tranches de l’impôt des personnes physiques, comme tout autre revenu professionnel.

La plus-value imposable, tant à l’impôt des personnes physiques qu’à l’impôt des sociétés, sera égale à la différence entre la valeur de réalisation de l’immeuble (le prix de vente) et la valeur nette comptable de l’immeuble, celle-ci ayant été réduite au fur à mesure du temps par les amortissements actés. Ceci aboutit à un "effet de rattrapage" qui peut entraîner une fiscalité très lourde "à la sortie".

Afin d’atténuer l’impact de la taxation sur la trésorerie de l’agence immobilière, il peut être envisagé de recourir au mécanisme de la taxation étalée.

L’acquisition des locaux de l’agence immobilière présente de nombreux attraits sur le plan fiscal. Ceux-ci tiennent à la déduction des amortissements actés sur l’immeuble et des frais y afférents. Ces avantages ne doivent toutefois pas occulter la charge fiscale supplémentaire relative à la mise à disposition gratuite d’une partie de l’immeuble pour l’habitation de l’agent ainsi que le régime fiscal de la plus-value immobilière qui serait réalisée à terme.

Article rédigé par François Collon, Avocat au barreau de Bruxelles

Day-to-Day de l'agent immobilier N°6 (Décembre 2021) - En collaboration avec