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Contours du pouvoir d’initiative du syndic en matière de recouvrement des charges de copropriété

Publié le 28 Septembre 2021

Par son arrêt du 19 mars 2021, la Cour de cassation clarifie la portée de son enseignement en décidant qu’il n’existe, dans le chef du syndic, aucune obligation de ratification préalable d’une procédure d’appel en recouvrement des charges introduite au nom de la copropriété.

Pouvoir de représentation versus pouvoir de décision

En tant qu’organe légal de l’association des copropriétaires, le syndic représente celle-ci en justice sans qu’il doive justifier d’un mandat exprès en ce sens. 

Cependant, ce pouvoir de représentation ne lui confère nullement le droit d’introduire d’initiative une action au nom de l’association des copropriétaires sans avoir recueilli préalablement l’aval de  l’assemblée générale. En effet, seule cette dernière dispose du pouvoir souverain de diligenter une procédure judiciaire portant sur les parties communes.

Le syndic doit, quant à lui, établir qu’une décision d’assemblée générale l’a habilité à agir, à défaut de quoi la demande formée sera sanctionnée d’irrecevabilité. Ce principe connaît à tout le moins une heureuse exception en matière de récupération de charges. 

Administration des fonds communs

Déjà avant la réforme de 2018, le syndic s’était vu confier, en application de l’article 577-8, § 4, 3°, 5° et 6°, de l’ancien Code civil (articles 3.89 et 3.92 du Code civil applicables à dater du 1er septembre 2021), la mission d’administrer les fonds communs, d’exécuter et de faire exécuter les décisions de l’assemblée générale et de représenter l’A.C.P. 

Si les commentateurs et les juges du fond considéraient majoritairement que le syndic disposait, sur cette base, de la faculté de recouvrer judiciairement les charges impayées, la controverse demeurait cependant entière en raison des réserves émises par des auteurs minoritaires et relayées dans des décisions isolées.

Saisie de la question, la Cour de cassation (Cass., 18 septembre 2017, R.C.D.I., 2018/1, pp. 35 à 38) se positionna en faveur de la reconnaissance, au bénéfice du syndic, d’un pouvoir d’initiative lui permettant d’agir judiciairement en récupération des arriérés de charges, faisant ainsi sienne la thèse défendue majoritairement. Le débat trouva finalement son épilogue dans la volonté législative "d’affirme[r] le pouvoir du syndic de prendre toutes mesures judiciaires ou extrajudiciaires pour récupérer les charges" (exposé des motifs, Doc. parl., Ch., 2017-2018, n° 54-2919/001, p. 206), concrétisée au nouvel article 577-5, § 3, al. 6, de l’ancien Code civil entré en vigueur le 1er janvier 2019 (art. 3.86, § 3, al. 6, C. civ. applicable à dater du 1er septembre 2021).

L’appel ne doit pas être ratifié

Sur base des mêmes principes, la décision d’interjeter appel devait être admise dans le cadre de la procédure en recouvrement des charges. C’est précisément ce qu’a pris le soin de clarifier la juridiction suprême, par décision du 19 mars 2021 (Cass., 19 mars 2021, R.G. n° C20.0062.N, www.juportal.be) : "le syndic est autorisé à engager une procédure en paiement des avances et des arriérés de charges de la copropriété, tels que fixés par l'assemblée générale des copropriétaires, sans avoir à obtenir le consentement ou la ratification de cette assemblée générale. Il peut également, sans le consentement ou la ratification de l'assemblée générale, interjeter appel de la décision par laquelle une telle demande est rejetée en tout ou partie".

Le jugement du Tribunal de première instance de Flandre-Occidentale, division Bruges, qui avait déclaré irrecevable l’appel de l’association des copropriétaires introduit par le syndic, dans le cadre d’une procédure de recouvrement des charges, sans que son initiative soit ratifiée, dans le délai d’appel, par l’assemblée générale, est dès lors cassé par la Cour de cassation.

Conseil

Bien qu’il soit habilité à prendre toutes les initiatives judiciaires ou extrajudiciaires s’avérant nécessaires pour parer au retard de paiement des charges et aux difficultés financières qu’il implique pour la gestion de la copropriété, le syndic doit tenir les copropriétaires informés des actions en justice qu’il diligente tout en veillant à conserver un subtil équilibre entre les démarches initiées et l’enjeu réel du litige.

S’agissant de la récupération en justice des charges ordinaires ou extraordinaires dues par les copropriétaires récalcitrants, le syndic est dispensé de convoquer une assemblée générale visant à ratifier une procédure d’appel qui devrait être diligentée, mais non de l’en informer.

Article rédigé par Lisa-Sofia Dias Nunes - Avocate (4LAW) et Formatrice à l’efp Uccle

Article issu de la rubrique "L'Avis du Juge" du Federiamag n°26

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