Connaissance présumée des vices cachés : la qualité de vendeur professionnel ne suffit pas

Publié le 28 Septembre 2021

Le 15 janvier 2021, la Cour de cassation s’est prononcée en matière de vente immobilière par un professionnel et de vices cachés, en confirmant sa jurisprudence antérieure.

Les faits

Dans cette affaire (n° C.20.0241.N/1), la S.A. S.S., exploitante d’un parc de vacances, et la S.P.R.L. R., vendeuse de bungalows, étaient assignées en justice par des acheteurs particuliers en raison de vices cachés affectant les biens immobiliers vendus. Les deux sociétés, appartenant au même groupe, prétendaient qu’elles n’étaient pas tenues à garantie parce que leur responsabilité avait été contractuellement exclue. Elles affirmaient ne pas être des vendeurs professionnels.

Vices cachés et présomption

Les obligations du vendeur concernant les vices cachés susceptibles d’affecter le bien vendu sont définies aux articles 1641 à 1649 du Code civil. Conformément à ces dispositions, le vendeur est tenu à garantie si la chose vendue comporte des défauts cachés la rendant impropre à l’usage auquel l’acquéreur la destine ou diminuant tellement cet usage que celui-ci ne l’aurait pas acquise ou à moindre prix s’il les avait connus. Contrairement à ce que le Code civil prévoit en matière de vices apparents, le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur contre ces vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus au moment de la vente, à moins qu’il ait, dans ce cas, stipulé dans le contrat de vente qu’il ne serait obligé à aucune garantie. Une présomption existe toutefois dans le chef des fabricants et des commerçants spécialisés : ceux-ci sont présumés avoir connaissance des vices cachés affectant les biens vendus. En conséquence, ils sont, pour leur part, tenus à une obligation de résultat quant à l’absence de tels vices, sauf s’ils prouvent qu’il était impossible de déceler ceux-ci (voy. Cass., 7 avril 2017, n° C.16.0311.N). Cette présomption ne s’applique pas à tout vendeur professionnel, mais au vendeur fabricant et au vendeur spécialisé, que ces derniers soient ou non des vendeurs professionnels. Il revient au juge de décider, en fait, si un vendeur peut être considéré comme un vendeur spécialisé sur base de son degré de spécialisation et de sa compétence technique.

Décision de la Cour

Dans le cas d’espèce, les juges d’appel avaient déduit des documents qui leur avaient été soumis et du site web de la S.A. S.S. que l’activité de celle-ci ne se limitait pas à l’exploitation du parc de vacances et qu’elle avait agi en tant que vendeur professionnel vis-à-vis des particuliers acquéreurs. Il était également ressorti des activités de la S.P.R.L. R. que celle-ci avait, pour sa part, agi en tant que vendeur immobilier professionnel. La Cour d’appel d’Anvers, en décidant que les sociétés, en tant que vendeurs professionnels, ne pouvaient s’exonérer des vices cachés, a toutefois omis de vérifier ou de constater que les sociétés pouvaient être qualifiées de vendeurs spécialisés. Ce faisant, elle n’a pas justifié sa décision en droit. La Cour de cassation annule donc l’arrêt attaqué et renvoie la cause devant la Cour d’appel de Gand.

Article rédigé par Guillaume Rue - Avocat au barreau de Bruxelles - Cairn Legal

Article issu de la rubrique "L'Avis du Juge" du Federiamag n°26

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