Coronavirus
FAQ
Federia communique de manière continue sur les mesure à prendre, les recommandations et nouvelles actualités liées au Coronavirus.
Location
Par arrêté du 22 avril 2020, publié ce 28 avril, le Gouvernement wallon a modifié la législation sur le bail wallon. Ces modifications sont les suivantes.
- Quant à la possibilité de proroger le bail
L’article 56 du décret wallon sur le bail permet au locataire d’un bail de résidence principale, alors que son bail vient à échéance, de justifier de circonstances exceptionnelles pour proroger son bail et, ainsi, pouvoir rester dans les lieux plus longtemps.
La procédure ordinaire prévoit que cette demande doit être envoyée au bailleur, par recommandé, au moins un mois avant la fin au bail. A défaut d’accord, le juge de paix doit être saisi.
L’arrête du Gouvernement modifie ces conditions, si le locataire se trouve dans l’impossibilité de déménager. Dans ce cas, il doit en faire part, par courrier postal ou par courriel, à son bailleur, au mois 5 jours avant la fin du bail. En cas d’accord, ce dernier doit être convenu par écrit dans le mois qui suit la fin originaire du contrat de bail.
Cette souplesse n’est donc accordée au preneur que s’il est confronté à des difficultés liées à son déménagement.
Rappelons que les déménagements restent, en principe, interdits, sauf cas d’urgence. Ces cas d’urgence sont limitativement énumérés, à savoir :
- l’insalubrité du logement ou le péril qu’il fait courir à la santé des occupants,
- la situation financière des occupants qui ne sont pas en mesure de payer deux logements en même temps,
- le fait qu’il existe un locataire entrant qui n’a pas d’ autre alternative de logement.
- Quant au bail étudiant
Cet arrêté fait également un sort au contrat étudiant.
En temps normal, le bail étudiant ne peut plus prendre fin anticipativement, à la demande du locataire-étudiant, après le 15 mars.
Cette rigidité est revue.
Tout d’abord, l’arrêté wallon encourage les parties à trouver un accord quant à une fin amiable ou à une réduction de loyer.
Si aucun accord n’est trouvé, il autorise le locataire étudiant à mettre fin au bail :
- moyennant un préavis d’un mois,
- moyennant une indemnité d’un mois de loyer,
- pour autant que la personne qui assume régulièrement le loyer (l’étudiant ou ses parents) démontre avoir subi une perte de revenus d’au moins 15 %. Il pourra donc s’agir d’un parent mis au chômage temporaire, si les parents payaient le loyer, ou de l’étudiant qui ne bénéficie plus de son job étudiant.
Selon le droit commun, le renon envoyé par le locataire sort ses effets le 1er jour du mois qui suit. En conséquence, si un renon est envoyé aujourd’hui (29 avril 2020), il commencera à courir le 1er mai 2020 et le bail prendra fin le 30 mai 2020.
Si le renon est envoyé la semaine prochaine (semaine du 4 au 8 mai), il sortira ses effets au 1er juin 2020 et le bail ne prendra fin qu’au 30 juin 2020.
Le texte ne dit pas si la preuve de la perte de revenus doit être fournie avec le renon ou peut être démontrée ultérieurement. Nous penchons pour cette seconde option, si le bailleur venait à contester la validité de ce renon.
Enfin, nous soulignons que tout logement occupé par un étudiant n’est pas, pour autant, régi par une bail étudiant. Pour être un bail étudiant, au sens des dispositions wallonnes, il faut que les parties l’ait expressément convenu dans le convention.
Si tel n’est pas le cas, le bail en question relèvera du droit commun et ne sera pas concerné par ces aménagements.
- Quant aux expulsions
Enfin, il faut signaler que les expulsions domiciliaires restent suspendues jusqu’au 3 mai inclus. Cette date pourra encore faire l’objet d’un report.
Cette interdiction git dans l’arrêté du Gouvernement de pouvoirs spéciaux n° 17 et 18 modifiant l’arrêté précédent du 18 mars 2020.
Maître Defraiteur.
Vente
Les activités de construction peuvent avoir lieu en extérieur, y compris les activités d'un géomètre moyennant le respect des mesures de distance sociale. Cela s'applique également aux travaux effectués à l’intérieur des logements inhabités ou des bâtiments non occupés (par exemple les locaux professionnels vides). Les travaux de réparations à l’intérieur des habitations individuelles peuvent être exécutés pour autant qu’ils soient liés à une urgence justifiée par la sécurité, le bien-être ou l'hygiène (problème de plomberie, réparation...).
Source : Centre de crise National - Comité fédéral de coordination (COFECO) - (8/04/20)
Syndics
Un copropriétaire est atteint par le Coronavirus. Les copropriétaires demandent au syndic de l’évacuer car il risque d’infecter l’ensemble de l’immeuble ?
Un immeuble est occupé partiellement par des personnes occupant leur bien à titre de seconde résidence. Le conseil de Copropriété demande au syndic de leur écrire pour qu’il quitte leur appartement. N’est-ce pas du ressort de la police ?
Un médecin généraliste reçoit des patients, la Copropriété demande au syndic de lui écrire pour lui demander la fin de son activité.
Le confinement entraîne de la nervosité dans les appartements et donc provoque des troubles de voisinage. Que doit faire le syndic ?
Une personne profite de l’occasion de confinement pour procéder à des travaux de rénovation importante dans l’immeuble et cela génère du bruit. Que faire ?
Les pouvoirs du syndic sont définis par l’article 577-8, §4 du Code civil, qui le charge notamment d’exécuter les décisions de l’assemblée générale, de poser les actes conservatoires et d’administration provisoire, d’administrer les fonds, de représenter l’association dans la gestion des affaires communes et en justice, et d’accomplir une série de tâches administratives (accès aux documents, information du notaire, assurance, budget,…).
Rappelons que l’association des copropriétaires a pour seul objet d’assurer la conservation et l’administration de l’immeuble. Le rôle du syndic s’inscrit donc dans ce cadre. Les pouvoirs légaux du syndic peuvent être complétés par les dispositions du règlement d’ordre intérieur (anciennement par le règlement de copropriété).
Si le règlement d’ordre intérieur lui confie le soin de faire respecter par les occupants les statuts et le ROI, notamment en termes de relations de voisinage (accès pour faire des travaux communs, maintien de la tranquillité, clause d’habitation bourgeoise…), il ne dispose pas pour autant d’un pouvoir général de police (également circonscrit, la protection du domicile étant la règle) et ne peut contraindre un propriétaire à donner accès à son appartement ou à le quitter, pour quel motif que ce soit.
Par conséquent, le syndic n’est pas habilité à :
- Faire évacuer un copropriétaire ou un occupant de son appartement au motif qu’il est atteint du coronavirus ;
- Faire évacuer des personnes occupant un bien à titre de seconde résidence ;
- Faire cesser l’activité d’un médecin généraliste, par ailleurs autorisée par le règlement de copropriété ;
- Faire cesser des troubles de voisinage, tels des travaux de rénovation réalisés par un propriétaire : les voisins, propriétaires ou occupants disposent d’un droit d’action direct contre l’auteur du trouble ;
Enfin, une décision d’assemblée générale ou une disposition du ROI qui prévoirait l’évacuation de l’immeuble de personnes contagieuses est illégale en ce qu’elle porte atteinte à la vie privée et à la protection du domicile.
Maître Mostin.
Syndics
Dans la mesure où le syndic continue à assurer la gestion de l’association des copropriétaires, les honoraires forfaitaires du syndic portant sur les prestations ordinaires (à forfait) restent dus. En effet, celui-ci poursuivra la gestion administrative (rapport avec les fournisseurs, avec les copropriétaires,…), technique (intervention urgente, sinistre,…) et financière (établissement des comptes, envoi des appels, suivi des paiement).
En revanche, les honoraires concernant les prestations complémentaires ne sont dus que si elles sont exécutées. Ces prestations seront certainement réduites.
Maître Mostin.
Syndics
En vertu de l’exception d’inexécution, l’exécution des prestations d’un cocontractant résultant d’un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qui comporte des obligations réciproques des parties, peut être suspendue si la contreprestation n’est pas réalisée.
Par conséquent, le paiement des factures peut être suspendu si les prestations de nettoyage, de jardinage, … ne sont pas exécutées.
La mise en œuvre de cette exception nécessite cependant un certain formalisme. En principe, une mise en demeure de réaliser les travaux doit être préalablement envoyée avant de suspendre le paiement. La suspension des paiements doit être proportionnée à la non-exécution des prestations par le fournisseur.
Si dans le contexte, l’envoi une mise en demeure paraît peu approprié, il faut toutefois aviser le fournisseur de la suspension des paiements.
Quant aux possibilités de négociation des contrats, ceci est possible, en tout état de cause. En effet, les parties peuvent toujours adapter les termes de leur contrat, ce qui nécessite l’accord formel de celles-ci. Pour éviter toute difficulté, il convient d’établir un écrit pour acter les modifications au contrat initial, afin de s’en réserver la preuve en cas de contestations ultérieures.
Maître Mostin.
Syndics
Rappelons que les charges sont destinées à couvrir les dépenses exposées par la copropriété et que celles-ci restent dues (assurance, entretien et dépannage de l’ascenseur, chauffage, honoraires du syndic,…). Elles correspondent par ailleurs à des services encore assurés.
Dans la rigueur des principes et sous réserve de vérifier le libellé des dispositions qui les prévoient, les pénalités (clause pénale et intérêt de retard) restent dues. Rappelons que la loi du 18.06.2018, entrée en vigueur le 01.01.2019 prévoit qu’elles doivent être intégrées dans le règlement de copropriété et que si tel n’est pas le cas, elles ne sont pas d’application, sauf si elles figuraient au moment de l’entrée en vigueur dans le ROI.
Même si cette solution est contestée en doctrine, les juges de paix en font application et écartent l’application des décisions d’AG qui prévoient ces pénalités et qui n’ont pas été transcrites dans le règlement de copropriété.
Le juge conserve un pouvoir d’appréciation. Outre qu’une partie de la jurisprudence et de la doctrine admettent que les articles 1153 et 1231 du Code civil qui permettent au magistrat de réduire les clauses pénales et intérêts jugés excessifs (excédant le dommage subi) en matière contractuelle, sont applicables en copropriété, le juge pourrait estimer que dans le contexte, le retard de paiement est dû aux circonstances particulières (perte de revenus à prouver) et refuser de les appliquer, estimant la demande abusive.
Maître Mostin.
Syndics
L’arrêté royal en projet prévoit que « Les mandats des syndics nommés par décision de l’assemblée générale qui expirent durant la période visée à l’alinéa 1er sont prolongés de plein droit jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période » et que « Durant cette période, le contrat entre le syndic et l’association des copropriétaires est prolongé ».
Par conséquent, tous les mandats et contrats qui venaient à échéance durant la période de confinement et pour lesquels l’assemblée devait se prononcer sur leur prolongation ou sur le remplacement du syndic sont prolongés jusqu’à la prochaine assemblée qui pourra être organisée.
Cette solution vise, à mon sens, l’hypothèse des mandats venant à échéance durant la période de confinement, pour lesquels aucune décision n’a été adoptée.
L’AR n’entend pas remettre en question les décisions adoptées précédemment et qui prévoient un changement de syndic, dont le mandat prend cours durant la période de confinement (par exemple, une décision du 10.02.2020 qui prévoit un changement de syndic à compter du 01.04.2020).
En effet, l’objectif de l’AR est d’adopter des mesures pour pallier le report des AG et assurer la continuité de la gestion, non de remettre en question des décisions déjà acquise.
Maître Mostin.
Location
Tout d’abord, pour exécuter un jugement, l’huissier de justice doit disposer de l’expédition du jugement rendu. Cette expédition doit être demandée au greffe de la juridiction qui a prononcé la décision. Dès lors que les greffes tournent au ralenti, cette formalité peut prendre plus de temps.
Ensuite, l’huissier de justice ne peut accomplir les actes de signification des décisions qu’« en cas d’urgence impérieuse » et moyennant le respect des règles d’hygiène et de distance. Ces formalités feront courir les délais de recours, sous réserve des mesures exceptionnelles de suspension des délais qui seront sans doute adoptées par le Gouvernement. Il en est de même des actes d’exécution forcée (saisies, etc.) : ils ne peuvent être accomplis que pour des motifs impérieux.
Enfin, quant aux expulsions, il est fortement recommandé, aux huissiers de justice, de les postposer, « sauf impératif juridique majeur ». En outre, une expulsion requérant la présence d’un serrurier, d’un déménageur et de la police, elles seront fortement difficiles à mettre en œuvre.
Maître Defraiteur.
Location
1. Première hypothèse : il n’y a pas de nouveau locataire ou ce dernier accepte d’attendre
Dans ce cas, les loyers resteront dus par le locataire sortant, lequel sera devenu occupant des lieux après la fin de son bail. Le bail initial n’est donc pas prolongé. Le nouveau bail prendra effet à la date convenue mais l’entrant sera dispensé du loyer tant que les lieux ne sont pas mis à sa disposition par le bailleur. Evidemment, par facilité, les parties pourront convenir de postposer le début du bail.
2. Deuxième hypothèse : il y a un nouveau locataire qui est à la rue
Le nouveau locataire peut se retourner contre le bailleur qui est en défaut de lui fournir les lieux dans les temps. Certes, le bailleur est quelque peu démuni pour faire sortir l’ancien locataire puisque les tribunaux sont à l’arrêt. Dans le pire des cas, il faut envisager un référé (urgence), voire une requête unilatérale (extrême urgence) à l’égard du locataire sortant pour obtenir un titre permettant son expulsion.
Maître Defraiteur.
Location
Un locataire, dont le bail se termine, peut toujours demander à pourvoir rester dans les lieux au-delà de son bail pour circonstances exceptionnelles (article 250 du Code bruxellois du logement et article 56 du décret wallon du 15 mars 2018).
Théoriquement, cette demande doit être formulée au moins un mois avant la fin du bail et, à défaut d’accord, le juge doit être saisi. En l’espèce, le délai d’un mois n’est sans doute pas possible à respecter, et le juge ne peut pas être saisi vu les suspensions des audiences.
Cela dit, il faut souligner que le bailleur est quelque peu démuni à l’égard d’un locataire qui ne libèrerait pas les lieux dans les temps puisque les tribunaux sont à l’arrêt. Dans le pire des cas, il faudrait envisager un référé (urgence), voire une requête unilatérale (extrême urgence), pour obtenir un titre permettant d’expulser le locataire sortant.
Si le juge est saisi, il lui revient d’apprécier le caractère exceptionnel (et prévisible) des circonstances invoquées par le preneur. Il tiendra aussi compte de la situation du bailleur. On peut concevoir que la situation sera différente selon qu’un nouveau preneur est attendu dans les lieux dans un temps rapproché, voire si le bailleur lui-même doit occuper les lieux.
Fil info
Le Marché Immobilier en pleine (R)Évolution
Tous les indicateurs laissent à penser que le secteur du logement connaitra dans les prochaines années une profonde transformation. À l’occasion de notre Congrès, nous vous proposons d’adopter un regard réflexif sur l’impact qu’auront ces transformations sur votre métier d’agent immobilier.
Impératifs liés à l’environnement, à la mobilité, à la densification des villes, au vieillissement de la population et les nouveaux modes d’accessibilité à la propriété privée sont autant d’enjeux qui impacteront le métier d’agent immobilier, qu’il soit courtier, syndic, administrateur de biens ou promoteur.
Que faire face, par exemple, à des immeubles qui devront faire l’objet de rénovations profondes en vue de satisfaire à des critères environnementaux et économiques, au risque de devenir inaccessibles pour une grande partie de la population ? Comment s’adapter aux évolutions relatives à la typologie des ménages et au nombre de logements ?
Le Congrès sera l’occasion au travers d’une présentation de faire le point sur le logement en Belgique, puis d’aborder lors d’un débat les problématiques liées à l’accès à la propriété privée et les solutions proposées par la rénovation du bâti.
Tout ceci nous amène à devoir repenser l’habitat, repenser nos milieux de vie, repenser notre manière d’habiter. Et pour l’agent immobilier, une véritable (R)ÉVOLUTION.
LE POINT SUR L’ETAT DU LOGEMENT EN BELGIQUE
Les difficultés pour un ménage d’acquérir un logement à prix raisonnable représente une difficulté croissante (ou perçue comme telle), que ce soit via l'acquisition ou la location.
L’objectif de la présentation sera d’éclairer les agents immobiliers sur :
- les évolutions respectives du nombre de logements et du nombre de ménages
- les évolutions concernant la typologie des ménages.
Un focus sera également proposé relatif à la part de revenu que chaque ménage consacre au logement.
La présentation de données chiffrées permet d’obtenir une vision objective des réalités vécues par les ménages belges, de quoi informer l’agent immobilier valablement et apporter un fondement statistique aux réflexions portant sur le logement.
La vente, quoi de neuf ?
Quand les nouvelles technologies s’invitent dans le quotidien de l’agent immobilier, il est préférable de prendre le train en marche ! Des nouvelles manières de vendre (Biddit, vidéoconférence,…) ou de finaliser des transactions (signature électronique) en passant par le récent Compromis de vente « langage clair », tout sera mis en œuvre pour comprendre ces outils afin de mieux les exploiter.
Psycopro
Appels virulents, clients agressifs, emails impolis... le quotidien du syndic est jalonné d’événements potentiellement anxiogènes de nature à compliquer le travail et épuiser les organismes. Petit point sur la psychologie du syndic lors de cette séance « boîte à outils », de quoi parvenir à mieux gérer les situations tendues pour appréhender son quotidien sereinement !