Coronavirus
Bail bruxellois et Coronavirus : La Région intervient !
Par arrêté du 14 mai 2020, publié ce 25 mai 2020 (p. 37338), le Gouvernement bruxellois a modifié sa législation sur le bail pour répondre aux circonstances sanitaires.
- Entrée en vigueur
Cet arrêté est exceptionnel et entend le rester. Il a été adopté le 14 mai 2020 mais n’a été publié que ce 25 mai 2020.
En outre, son entrée en vigueur opère avec effet rétroactif puisque la date retenue est le 18 mars 2020.
Ces différents délais ne contribuent pas à la lisibilité du texte ni à la sécurité juridique, voire interrogent sur la pertinence des règles adoptées.
En toute hypothèse, toutes ces règles n’ont certainement pas vocation à durer, puisque leurs effets perdurent, au plus tard, jusqu’au 30 septembre 2020.
Voyons quelles sont ces modifications.
- Quant au bail étudiant
Le Gouvernement a voulu répondre aux demandes des étudiants confrontés à une situation singulière.
L’article 256 du Code bruxellois du Logement (C.B.L.) permet, en temps normal, à l’étudiant, tenu par un bail étudiant au sens de la loi, de mettre fin à son bail à tout moment, moyennant un préavis de 2 mois, et sans indemnité.
L’article 3 de cet arrêté réduit ce préavis à 1 mois.
Cette possibilité s’applique à tous les baux conclus avant le 18 mars 2020, pour les congés qui ont été notifiés depuis le 18 mars 2020 et pour ceux qui seront notifiés d’ici le 30 septembre 2020.
Rappelons qu’un renon prend effet le 1er jour du mois qui suit son envoi.
En d’autres termes, si l’étudiant envoie son renon ce 25 mai 2020, ce renon sortira ses effets au 1er juin 2020 et le bail prendra fin le 30 juin 2020.
Si l’étudiant envoie son renon le 5 juin 2020, son bail prendra fin le 31 juillet 2020.
L’entrée en vigueur de cet arrêté avec effet rétroactif pose question. En effet, si, au lendemain de la crise, un étudiant a envoyé son renon le 25 mars 2020, il était tenu, à l’époque, par deux mois de préavis, soit jusqu’au 31 mai 2020. Par l’effet de la modification du texte, son bail sera réputé avoir pris fin le 30 avril 2020, et non le 31 mai 2020, sorte qu’il serait en droit de réclamer à son bailleur le remboursement d’un mois de préavis.
Pour autant, il nous parait, pour pouvoir réclamer ce remboursement, que les lieux devaient être libérés le 30 avril 2020. A défaut, le bailleur pourrait éventuellement postuler une indemnité d’occupation.
Il n’en reste pas moins que le texte porte donc atteinte aux contrats en cours et aux droits acquis du bailleur, ce qui n’est pas sans risque.
- Quant au bail de courte durée dont le locataire est un étudiant
Les autorités ont constaté que tous les étudiants n’étaient pas liés par un bail étudiant, au sens du chapitre IV du C.B.L., mais, bien souvent, par un bail de courte durée. Pour rappel, ce bail de courte durée est organisé à l’article 238 C.B.L. et implique une durée maximale de 3 ans.
En principe, le preneur peut mettre fin à ce bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
L’arrêté du 14 mai 2020 intervient également en matière de bail de courte durée, mais seulement si le preneur peut démontrer qu’il est étudiant. Il devra attester de cette qualité par « une inscription régulière dans un établissement d’études de cycle secondaire ou organisant l’enseignement supérieur, ou dans une commission d’examen ou d’un jury central. » En outre, il devra ne pas être domicilié dans les lieux.
Une fois ceci fait, il pourra également se défaire de son bail par le biais d’un préavis réduit à un mois et sera libéré de toute indemnité.
À nouveau, ce régime exceptionnel s’applique à tous les baux conclus avant le 18 mars 2020 et aux congés envoyés depuis cette date, ou à ceux qui seront envoyés d’ici le 30 septembre 2020.
À nouveau également, l’effet rétroactif de cette législation interroge.
Imaginons qu’au lendemain de la crise, un preneur-étudiant a envoyé son renon le 25 mars 2020. Selon le C.B.L., il était tenu, à l’époque, par trois mois de préavis, soit jusqu’au 30 juin mai 2020 et par un mois d’indemnité.
Par l’effet de la modification du texte, son bail sera réputé avoir pris fin ce 30 avril 2020 et cet étudiant sera dispensé d’un mois d’indemnité (toujours sous la réserve de la libération des lieux est d’une éventuelle indemnité d’occupation).
La différence de régime est donc consistante puisque le bailleur se voit privé de l’équivalent de 3 mois de loyer !
- Quant aux autres baux
Les autres baux sont également visés par cet arrêté puisque son article 1er prévoit que tous les délais de préavis qui étaient en cours au 18 mars 2020 et ceux qui ont pris cours le 1er avril 2020 doivent être suspendus jusqu’au 18 mai 2020.
Précisons que cette règle ne s’applique pas au bail étudiant ni au bail de courte durée occupé par un étudiant, puisque ces derniers disposent de leur propre réglementation.
Cette suspension des délais de préavis a pour but d’aider le locataire qui devait quitter les lieux durant le confinement et qui a fait face à certaines difficultés pour trouver un autre logement ou pour déménager.
Imaginons plusieurs scénarios, sans être exhaustif :
- un locataire, tenu par un bail de 9 ans, a envoyé un préavis en janvier 2020. Son bail prenait donc fin, en principe, le 30 avril 2020. Par l’effet de cette disposition, son bail prend fin le 30 juin 2020.
- un locataire, tenu par un bail de 9 ans, a envoyé un préavis en février 2020. Son bail prenait donc fin, en principe, le 31 mai 2020. Par l’effet de cette disposition, son bail prend fin le 31 juillet 2020.
- un locataire, tenu par un bail de 9 ans, a envoyé un préavis en mars 2020. Son bail prenait donc fin, en principe, le 30 juin 2020. Par l’effet de cette disposition, son bail prend fin le 31 août 2020.
En d’autres termes, l’échéance du délai de préavis est reportée de deux mois.
Le texte, qui ne fut publié que le 25 mai 2020, prévoit cependant que ces règles ne s’appliquent pas pour le locataire qui a déjà pu déménager durant cette période de suspension ou si un accord a été trouvé entre bailleur et locataire.
Il faut en déduire que ceux qui n’ont pas pu déménager durant cette période, bénéficient de ce report, mais sont également tenus par ce dernier.
Ainsi, le locataire qui planifiait de quitter les lieux pour le 30 avril, et qui n’a finalement pas pu partir avant le 18 mai 2020, sera tenu par le délai de préavis reporté, même si, par exemple, il lui est possible de libérer les lieux pour ce 31 mai 2020. Ce report peut donc se révéler un piège pour le locataire.
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- Quant aux expulsions
Par arrêté du 20 mai 2020, publié ce 29 mai 2020 (p. 38427), le Gouvernement bruxellois a interdit temporairement les expulsions domiciliaires.
La date retenue est celle du 31 août 2020. Les huissiers de justice ne peuvent donc plus exécuter de décisions judiciaires d’expulsion d’un logement avant cette date.
Il faut souligner que celle-ci est assez lointaine et n’est pas du goût des propriétaires-bailleurs qui font face à un locataire défaillant, en particulier lorsqu’ils disposent déjà d’un titre exécutoire. L’arrêté précise, pour autant que de besoin, que le locataire reste tenu, durant cette période, par son loyer ou par une indemnité d’occupation. Encore faut-il qu’il soit solvable…
Maître Vincent DEFRAITEUR