Réforme des sûretés personnelles au 1er janvier 2026 : ce que les agents immobiliers doivent savoir

Publié le 16 Décembre 2025

Le 1^er janvier 2026 marquera une étape importante dans la modernisation du droit civil belge avec l’entrée en vigueur du Titre 1^er du Livre 9 du nouveau Code civil consacré aux sûretés personnelles. Ces nouvelles dispositions, issues de la loi du 5 juin 2025, abrogent les anciens articles 2011 à 2043 octies du Code civil et remplacent entièrement le régime relatif au cautionnement.

En tant qu’agents immobiliers, vous êtes concernés par ce changement car vous êtes confrontés quotidiennement aux cautions constituées dans le cadre de baux.

Le contexte de la réforme

Le régime du cautionnement prévu par l’ancien Code civil était dépassé et avait besoin d’être revu entièrement. En effet, l'ancien régime se concentrait presque exclusivement sur le cautionnement (à titre gratuit), laissant de côté d’autres formes de sûretés personnelles pourtant fréquemment utilisées dans la pratique (par exemples : la solidarité à titre de sûreté, la garantie autonome, le cautionnement réel ou encore la lettre de patronage). Face à cette réalité, une refonte du cadre légal s'imposait.

L’objectif de cette réforme était de repenser le régime du cautionnement en lui donnant une cohérence d’ensemble. On ne parle désormais plus de cautionnement mais plus largement de « sûreté personnelle », un concept qui permet d’englober toutes les formes de sûretés personnelles existantes et de leur offrir une base légale claire.

Cette recodification est également l’occasion de rééquilibrer les rapports entre le créancier et la personne qui constitue la sûreté (bien souvent sans mesurer pleinement la portée de son engagement). Le législateur a donc voulu protéger davantage les cautions, en particulier lorsqu’il s’agit de consommateurs.

Les principales nouveautés

Le nouveau Titre 1^er du Code civil se compose de cinq chapitres et distingue plusieurs types de garanties : la sûreté personnelle accessoire (ou cautionnement), la sûreté personnelle constituée par un consommateur, la sûreté personnelle autonome (appelée également la garantie autonome) et enfin, le cautionnement légal et judiciaire, dans ce dernier chapitre, les dispositions existantes sont maintenues.

Ces distinctions sont essentielles car les règles applicables diffèrent selon la nature de la sûreté en question. Ces nouvelles dispositions sont pour la plupart supplétives et offrent aux parties une grande liberté contractuelle. En revanche, une exception existe pour les dispositions s’appliquant aux consommateurs, qui sont quant à elles impératives !

Le nouveau Titre 1^er de Code civil entrera en vigueur au 1er janvier 2026 et n’impactera pas les contrats en cours. La nouvelle règlementation s’applique uniquement aux sûretés personnelles constituées à partir du 1^er janvier 2026.

La sûreté personnelle accessoire ou cautionnement

Le cautionnement, aujourd'hui appelé sûreté personnelle accessoire, est toujours régi par les dispositions de l’ancien régime mais le législateur y a tout de même intégré quelques nouveautés notamment, une présomption selon laquelle, en cas de doute, toute sûreté personnelle est réputée constituer un cautionnement, sauf preuve contraire.

Le Code civil reconnait dorénavant le cautionnement « pour toutes créances », les situations impliquant plusieurs cautions et précise les conditions de résiliation d’un cautionnement conclu pour une durée indéterminée. Une autre nouveauté réside dans le fait que la solidarité entre garants et le recours entre eux sont clarifiés.

Pour finir, le texte renforce le principe de subsidiarité du cautionnement en imposant au créancier de mettre en demeure le débiteur principal avant d’agir contre la caution, laquelle doit être informée de cette démarche.

La sûreté personnelle constituée par un consommateur

Le chapitre 4 du titre 1^er du Code civil est consacré aux sûretés personnelles constituées par des consommateurs et vient remplacer le régime du cautionnement à titre gratuit.

Ces nouvelles dispositions mettent en lumière une plus grande protection des cautions qui sont considérées comme des « consommateurs » au sens du Code de droit économique (souvent des proches, comme un parent se portant garant d’un bail). Celles-ci ne peuvent d'ailleurs plus constituer de garantie autonome car le cautionnement devient l’unique sûreté personnelle possible pour un consommateur. Toute autre sûreté personnelle sera automatiquement requalifiée en cautionnement.

Le formalisme de ce type de sûreté personnelle est renforcé. La constitution de la sûreté doit toujours être constatée par un écrit distinct du contrat principal et le montant maximum garanti doit toujours être précisé dans le contrat de sûreté. La sûreté fournie par un consommateur doit en outre être proportionnée à ses facultés financières (à savoir son patrimoine et ses revenus), faute de quoi il pourra être réduit. De plus, les intérêts et accessoires sont plafonnés à 50 % du principal garanti par la caution au moment où le créancier fait appel à elle.
Le texte impose également au créancier plusieurs obligations d’information envers la caution : une obligation d’information précontractuelle, une obligation d’informer la caution chaque année du montant de l’obligation garantie et une obligation d’information si le débiteur principal n’exécute pas ses obligations.

Les conséquences concrètes pour les agents immobiliers

Dès le 1^er janvier 2026, soyez particulièrement attentif à la conformité de vos contrats avec la nouvelle législation et adaptez-les si nécessaire.

En tant que professionnel, votre rôle de conseil sera essentiel : veillez à informer les bailleurs de leurs obligations envers la caution, à vous assurer que le garant comprend pleinement la portée de son engagement et que celui-ci demeure proportionné.

EN RÉSUMÉ - Ce que vous devez retenir :

• Cette réforme entre en vigueur le 1er janvier 2026 et ne s’applique qu’aux sûretés constituées à partir de cette date.
• Le nouveau régime englobe désormais toutes les sûretés personnelles avec des règles principalement supplétives, sauf pour celles constituées par des consommateurs.
• Le cautionnement, désormais appelé « sûreté personnelle accessoire » est précisé : présomption de cautionnement, recours et solidarité clarifiés, mise en demeure préalable obligatoire.
• Les consommateurs bénéficient d’une protection renforcée : formalisme strict, proportionnalité exigée, plafonnement des intérêts et obligations d’information pour le créancier.
• Pour les agents immobiliers, cette réforme implique d’adapter leurs contrats, de vérifier la proportionnalité de l’engagement du garant et de s’assurer que la caution est correctement informée de ses obligations et de leurs conséquences.