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L’absence d’approbation des comptes, à défaut d’avoir pu organiser une assemblée générale, en raison de la crise sanitaire, empêche-t-elle le recouvrement judiciaire des charges de copropriété ?

Publié le 21 Mars 2022

Depuis le début de la pandémie, dont les effets sur la société se sont fait sentir à compter de mars 2020, l’organisation des assemblées générales ordinaires, appelées notamment à renouveler le mandat du syndic et à approuver les comptes, a été perturbée en raison de l’interdiction de pouvoir réunir les copropriétaires.

Des dispositions particulières ont été adoptées par les autorités, dès le mois d’avril 2020, pour rencontrer les difficultés liées à cette interdiction de réunion. Ainsi, les assemblées générales qui ne pouvaient être organisées, compte tenu de cette interdiction, et qui n’avaient pu avoir lieu jusqu’au 30.09.2021 ont été reportées. Elles doivent être organisées durant la prochaine période durant laquelle l’assemblée doit se tenir. Les mandats du syndic et du conseil de copropriété ont été prolongés. Quant aux comptes, les textes légaux précisaient que : « le syndic exerce ses compétences conformément aux décisions de la dernière assemblée générale et en conformité avec le budget approuvé lors de cette assemblée ».

Les comptes de l’association sont soumis annuellement à l’approbation de l’assemblée générale. Cette approbation des comptes tend à avaliser les dépenses de la copropriété engagées par le syndic. L’approbation peut également porter sur les décomptes individuels et par conséquent sur la répartition des charges entre les copropriétaires et sur l’imputation de certains frais à l’un ou l’autre copropriétaire, si les décomptes individuels ont également été soumis à l’examen des copropriétaires, ce que la jurisprudence confirme. Le procès-verbal de l’AG fait foi de la portée de l’approbation.

L’approbation préalable des comptes, est-elle indispensable pour justifier du bien-fondé d’une action en paiement des charges introduite devant le juge de paix ?

Suivant les principes, toute créance, en ce compris la créance de copropriété à l’égard d’un copropriétaire, doit être prouvée par un écrit, en application de l’article 1341 de l’ancien Code civil et ne peut l’être par les documents comptables établis par le syndic, qui n’ont pas reçu l’approbation de l’assemblée générale. Si le principe de la contribution aux charges des copropriétaires est acquis conformément aux dispositions légales et aux statuts, la valeur probante des documents comptables résulte de l’approbation des comptes, qui confère un caractère certain à la créance de charges et la rend exigible.

Une fois les comptes annuels approuvés, et en l’absence de recours contre la décision d’approbation dans le délai légal de 4 mois, les comptes ne peuvent plus être contestés par les copropriétaires, même s’ils ne sont pas conformes au règlement de copropriété. Les charges imputées aux copropriétaires suivant les décomptes sont incontestablement dues et le recouvrement judiciaire en est facilité.

L’absence d’approbation des comptes n’empêche cependant pas, en soi, l’introduction d’une procédure de recouvrement des charges.

Deux hypothèses doivent cependant être distinguées : soit les comptes sont établis annuellement, définissant ainsi le solde à régler, compte tenu des appels provisionnels adressés mensuellement voire trimestriellement aux copropriétaires, ces provisions étant fixées à partir du budget préalablement adopté par l’assemblée ; soit les comptes sont établis trimestriellement, sans appels de provision, les dépenses de la période étant dans ce cas directement réparties entre les copropriétaires, invités à payer leur quote-part dans frais exposés.

Le recouvrement en justice des provisions définies par l’assemblée générale, sur la base du budget approuvé, ne suscite aucune difficulté. La créance est, en effet, certaine et exigible. Seul le décompte final, non approuvé par l’AG, ne présente pas ces caractéristiques et pourrait être discuté.

Les dispositions légales adoptées lors de la pandémie ont eu pour effet de prolonger le budget adopté par la dernière assemblée générale que le syndic a pu organiser. Par conséquent, les appels de provision fixés, à partir du dernier budget approuvé, sollicités par le syndic sur la base de cette décision sont parfaitement justifiés.

L’absence d’approbation des décomptes périodiques établis par le syndic, répartissant directement les dépenses entre les copropriétaires, n’empêche pas le recouvrement des charges, même si cette situation est de nature à susciter davantage de discussion et de contestation. Le seul fait que les comptes ne sont pas approuvés ne dispense pas les copropriétaires de contribuer au paiement des charges, tenus par une telle obligation. Si un copropriétaire conteste les charges qui lui sont réclamées sur la base de ces comptes périodiques, encore devra-t-il déterminer en quoi il les conteste. On peut difficilement admettre qu’il refuse de supporter sa part dans la prime d’assurances de l’immeuble, ou encore dans les factures de consommation ou d’entretien de l’immeuble, surtout s’il n’a émis aucune contestation à la réception du décompte. Il appartient à chacune des parties de collaborer loyalement à la charge de la preuve.

Les dispositions adoptées par le législateur en période de pandémie n’envisagent nullement cette pratique comptable. Par conséquent, elle ouvre plus facilement la porte à la contestation puisque les comptes ne sont plus approuvés depuis 2020, si aucune AG n’a été organisée.

Le juge de paix du 2ème canton d’Anderlecht a toutefois décidé dans un jugement du 19 janvier 2022, confronté à l’absence d’approbation des comptes pour 2019 et 2020 que « Pour le bon fonctionnement d’une copropriété, il est impératif que chacun des copropriétaires s’acquitte régulièrement des charges de copropriété réclamées : tout copropriétaire défaillant oblige les autres copropriétaires à avancer les charges à sa place ; C’est en raison de ce comportement inadmissible dans le chef de certains copropriétaires que le syndic s’est vu contraint de solliciter un appel de fonds extraordinaire ».

Si l’approbation des comptes est de nature à faciliter le recouvrement des charges et à faire obstacle aux contestations, l’absence d’une telle décision n’empêche pas l’introduction d’une telle procédure. Si certaines dépenses engagées par le syndic sont contestées, il est possible de solliciter un jugement provisionnel, condamnant au paiement des charges non contestées et de réserver à statuer sur les postes contestés.

Dans la mesure où les réunions sont à nouveau autorisées, outre le fait que la procédure écrite assouplie, permettant de soumettre au vote les résolutions souhaitées, est d’application jusqu’au 31.05.2022, la prudence commande de faire approuver au plus tôt les comptes, pour éviter toute contestation.


Article rédigé par Corinne Mostin, Avocat au Barreau de Bruxelles - 4LAW


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