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Nouvelles mesures pour les AG suite au Codeco du 26 novembre 2021

Publié le 30 Novembre 2021

Le Comité de concertation a décidé vendredi dernier d’interdire les réunions privées, à l'exception des mariages et des funérailles (Arrêté royal du 27/11/2021 disponible ici). Ces derniers jours, l'impact de cette mesure sur les assemblées générales de copropriété n'était pas clair.

Sous la pression de Federia, de la CIB Vlaanderen, et de l’IPI, la situation a été clarifiée : le Comité de concertation considère finalement qu'une assemblée générale est une réunion privée. Par conséquent, les assemblées générales sont désormais interdites. Aucune réunion avec présence physique ne peut être organisée. Seules les réunions purement digitales sont autorisées.

Cette décision est d'autant plus surprenante que depuis le début de la crise sanitaire, les assemblées générales rentraient dans la catégorie de ce qu'appelaient les autorités "les réunions professionnelles". Cette catégorie n'existe plus aujourd'hui. Seule la distinction entre les évènements privés ou publics subsiste.

Le dernier Comité de concertation a décidé que l’accès à l’assemblée générale est limité aux personnes qui y sont invitées et qu’elle a donc un caractère "privé". Et : les réunions privées sont interdites.

Ce sont surtout les copropriétaires qui sont touchés par cette décision mais aussi tous les secteurs qui dépendent du processus décisionnel dans les immeubles : il suffit de penser à ceux qui peuvent/veulent effectuer des travaux tels que les entrepreneurs, les architectes, etc.

Depuis mars 2020, les syndics ont tout mis en œuvre pour maintenir le processus de décision et réunir les copropriétaires en toute sécurité. Les réunions hybrides sont également interdites. Vous ne pouvez pas organiser une réunion où seuls un ou deux copropriétaires sont physiquement présents et où les autres suivent de manière digitale.

Les réunions hybrides sont l'une des nouvelles solutions les plus pratiques pour maximiser la sécurité à l'heure actuelle et pour prendre des décisions avec la participation du plus grand nombre de copropriétaires possible. Le comité de concertation n'en tient pas compte non plus. Ce qui, bien sûr, touche aux droits des copropriétaires qui sont moins "équipés" numériquement.

Comment devez-vous procéder ?

Depuis plusieurs mois, Federia, la CIB Vlaanderen et l’IPI ont tiré le signal d’alarme pour anticiper le pire scénario. Nous regrettons que le Comité de concertation ait annoncé une interdiction sans apporter dans le même temps les solutions nécessaires aux copropriétaires et aux syndics.

Chacun sait qu'il n'est plus opportun de réunir des dizaines de copropriétaires dans une même pièce. Il est tout à fait compréhensible que cela soit interdit. De nombreux syndics et copropriétaires ne se sentaient plus à l'aise par rapport à leur sécurité. Cependant, le fait qu'aucune distinction ne soit faite avec les réunions hybrides, où, par exemple, un maximum de quelques copropriétaires sont physiquement présents, est beaucoup plus difficile.

Le Comité de concertation savait que nous aurions besoin de solutions mais n'a pas réussi à les prendre en compte immédiatement. En conséquence, nous sommes en contact avec le ministre de la Justice pour trouver une solution pour le secteur et les copropriétaires.

Il ne fait aucun doute que Federia, la CIB Vlaanderen et l'IPI continuent à faire pression pour « réactiver » la procédure écrite avec majorité assouplie et une possibilité de report.

Le résultat de tout cela : les copropriétaires et les syndics sont confrontés à une interdiction absolue des assemblées générales. Seule une assemblée générale 100% digitale est possible. Dans la grande majorité des cas, cependant, cette solution n'est pas envisageable : le nombre de copropriétaires est trop important, et ceux qui sont moins "équipés" sur le plan digital sont laissés de côté.

En pratique, le syndic et les copropriétaires se retrouvent dans une situation de force majeure absolue. Aucun d'entre eux ne peut remédier de quelque manière que ce soit au fait que le Comité de concertation a déclaré une interdiction totale, sans proposer de moyens pour y faire face de manière structurée.

Cette force majeure comprend :

  • L'annulation de toutes les assemblées générales dans les semaines à venir ;
  • Le Comité de concertation interprète la loi Pandémie comme suit : l'arrêté royal prime pendant sa période d'application. Sur cette base, le Comité de concertation soutient que toutes les assemblées générales peuvent être reportées jusqu'à la fin de la période pendant laquelle l’Arrêté royal relatif aux dispositions de sécurité est en vigueur. Ensuite, il faudrait les "rattraper". 
  • Le mandat du syndic, des membres du conseil de copropriété, des vérificateurs aux comptes, ... doit, selon nous, être considéré comme prolongé pour cause de force majeure. Toute autre interprétation impliquerait que les immeubles se retrouveraient sans syndic, conseil, commissaires, etc., avec pour conséquence que personne ne serait chargé de la gestion et que personne ne serait autorisé à convoquer une assemblée générale après la période de force majeure.
  • Pour la nouvelle année de travail, il est préférable de travailler avec des douzièmes provisoires. Compte tenu de la situation de force majeure, c'est la seule façon réaliste de continuer à assurer la bonne gestion du bâtiment.

Il n'y a tout simplement pas d'autres options. Quoi qu'il en soit, il est déjà extrêmement dommage que le processus décisionnel soit paralysé dans de nombreux immeubles. Les projets de rénovation seront mis en attente, les décisions concernant les investissements seront reportées, les copropriétaires ne pourront plus échanger formellement des idées sur l'utilisation des parties communes et prendre des décisions, le règlement intérieur ne pourra pas être modifié, etc.

Enfin, nous tenons à souligner une fois de plus combien nous sommes surpris par les décisions prises et, en particulier, par le manque de compréhension de leur impact. Ceci en dit long sur la valeur que le Comité de concertation accorde aux copropriétaires, aux habitants d'appartements et aux syndics.

Entre-temps, Federia, la CIB Vlaanderen et l'IPI font tout ce qui est en leur pouvoir, comme toujours en collaboration étroite et constructive avec le Cabinet de la Justice, pour au moins rétablir la procédure de décision écrite assouplie.

Par souci d'exhaustivité, nous citons ci-dessous le texte de la FAQ du Centre de crise, qui vient de paraître sur le site info-coronavirus.be :

« Le Comité de concertation a décidé que les réunions privées sont interdites, sous réserve des exceptions mentionnées. Bien que l’assemblée générale de copropriété soit une obligation légale, les assemblées générales de copropriété sont des réunions privées et ne peuvent donc pas avoir lieu physiquement, sauf si elles se tiennent dans une résidence privée. Elles doivent donc être organisés numériquement. S’il n’est pas possible d’organiser la réunion par voie numérique, ces réunions peuvent légalement être reportées à une date ultérieure, lorsque les mesures actuelles ne seront plus applicables. Dès que les mesures permettent à nouveau une assemblée générale en présentiel, ces réunions doivent être organisées dans les meilleurs délais.»

Le Comité de concertation ne précise pas le délai dans lequel les assemblées générales doivent être tenues, mais indique que cela doit être fait "dès que possible". Federia, la CIB Vlaanderen et l’IPI ne sont pas d'accord. Il est absolument impossible d'estimer aujourd'hui si le rattrapage des réunions sera possible dans la pratique. Beaucoup de choses dépendront, par exemple, de l'existence d'un nouvel assouplissement du processus décisionnel écrit.

 

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