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Malgré le fait qu’elle soit dépourvue d’acte de base et de règlement de copropriété transcrits, la copropriété a qualité à agir en justice

Publié le 28 Septembre 2021

Dans cette situation, il a été jugé que la procédure judiciaire introduite à l’encontre de la copropriété est recevable au motif que celle-ci donne toutes les "apparences" d’une copropriété forcée organisée.

Attribution de la personnalité juridique

Depuis la loi du 30 juin 1994, l’association des copropriétaires a la personnalité juridique et, par conséquent, qualité pour agir en justice1. Elle acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies deux conditions : 1° la naissance de l’indivision par la cession d’un lot au moins ; 2° la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété2. Dans le texte, cela semble imparable. Sans acte de base et sans règlement général de copropriété transcrits, la copropriété serait dépourvue de personnalité juridique et il faudrait, pour agir en justice à son encontre, assigner individuellement chacun des copropriétaires.

Une copropriété peut-elle dès lors encore être valablement attraite à une procédure judiciaire si elle ne dispose pas de statuts transcrits ?

Dans le cas d’espèce ayant donné lieu au jugement du 24 mars 2020 (Civ. Bruxelles fr. (16e ch.), R.C.D.I., 2020, liv. 4, p. 43, note), la copropriété excipe un moyen d’irrecevabilité tiré de l’absence de personnalité juridique dans son chef, dès lors qu’elle n’avait ni acte de base ni règlement général de copropriété transcrits.

Le tribunal considère néanmoins que l’action introduite à son encontre est recevable, en déduisant d’un ensemble d’éléments que la copropriété "donne toutes les apparences d’une A.C.P. organisée conformément aux dispositions des articles 577-3 et suivants du Code civil". Sont notamment épinglés le fait que la copropriété tient des assemblées générales, qu’elle a désigné un syndic professionnel, qu’elle a pris des initiatives judiciaires et qu’elle est constituée en association de copropriétaires enregistrée comme telle auprès de la B.C.E.

Absence de statuts versus caractère impératif

Le régime de la copropriété forcée est impératif. Dès qu’il existe des quotes-parts indivises attachées à un lot privatif, les dispositions légales trouvent à s’appliquer, quoi que disent les statuts… et a fortiori même s’il n’en existe pas.

Ainsi, dans tous les litiges qui tendent à obtenir la désignation d’un syndic judiciaire pour un groupe d’immeubles, alors que seules les sous-associations disposent de statuts et d’organes de fonctionnement, il sera fait droit à la demande si effectivement c’est l’association plénière qui dispose de la personnalité juridique en application de la jurisprudence de la Cour de cassation3. Cette copropriété "plénière" n’a, la plupart du temps, ni acte de base, ni règlement général de copropriété, ni syndic, ni assemblée générale. C’est pourtant bien elle qui est revêtue de la personnalité juridique.

A contrario

Ce n’est pas parce qu’une copropriété dispose d’un acte de base et d’un règlement général de copropriété transcrits, ou d’une immatriculation auprès de la B.C.E., qu’elle constitue une personne morale. Dans l’hypothèse du groupe d’immeubles visée ci-avant, l’association partielle aura beau être revêtue de tous ces "atours" juridiques, elle n’en sera pas moins dépourvue de la personnalité juridique, seul le groupe d’immeubles en disposant. Par son arrêt du 19 mars 2021, la Cour de cassation clarifie la portée de son enseignement en décidant qu’il n’existe, dans le chef du syndic, aucune obligation de ratification préalable d’une procédure d’appel en recouvrement des charges introduite au nom de la copropriété.

Quel est l’intérêt de cette décision et de ces principes ?

Dès lors qu’il s’agit d’une copropriété forcée, le seul défaut de transcription de ses statuts ne permettra pas à celle-ci de faire valoir l’irrecevabilité de la procédure introduite à son encontre.

Conseil

Il n’en demeure pas moins que le législateur a voulu inciter les copropriétaires à respecter l’obligation de rédiger et de transcrire les statuts, et que la sécurité juridique recommande de procéder aux mises en conformité imposées par les lois de 1994, 2010 et 2018.

Ce n’est pas parce qu’une copropriété n’a ni acte de base ni règlement général de copropriété transcrits qu’elle est dépourvue de la personnalité juridique… et ce n’est pas parce qu’une copropriété dispose d’un acte de base et d’un règlement général de copropriété transcrits qu’elle dispose pour autant – ipso facto – de la personnalité juridique.

1- Art. 3.92, § 1er, Livre 3 nouveau C. civ. (art. 577-9, § 1er, ancien C. civ.).

2- Art. 3.86, § 1er, Livre 3 nouveau C. civ. (art. 577-5, § 1er, ancien C. civ.).

3- En application de cette jurisprudence, et sauf si des associations partielles ont été créées conformément aux dispositions de la loi du 2 juin 2010, dans un groupe d’immeubles bâtis, il ne peut y avoir qu’une seule association de copropriétaires avec une seule personnalité juridique et une seule représentation à l’égard des tiers (Cass., 3 juin 2004, T. app., 2004, liv. 4, p. 18).

 

Article rédigé par Anne Vranckx - Avocat, associée Alphajuris et Formatrice CEFIM

Article issu de la rubrique "L'Avis du Juge" du Federiamag n°26

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