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Clauses obligatoires ou interdites dans les contrats de courtage conclus avec un consommateur

Publié le 28 Septembre 2021

Disposer d’un contrat de courtage clair et conforme aux exigences légales et règlementaires est essentiel pour l’agent immobilier. Une clause mal rédigée peut impacter son droit à la commission ou faciliter la mise en cause de sa responsabilité. Nous passons ci-dessous en revue les points d’attention.

Règles applicables

Lorsqu’il est conclu entre deux entreprises, le contrat d’intermédiation est régi par le droit commun des contrats, qui laisse une large liberté aux parties. Il convient toutefois de ne pas perdre de vue la loi du 4 avril 2019 relative aux abus de dépendance économique, aux clauses abusives et aux pratiques du marché déloyales entre entreprises.

Lorsqu’il est conclu avec un consommateur (cas que nous développerons ci-dessous), deux corps de règles impératives viennent restreindre la liberté contractuelle au détriment du courtier : le Code de droit économique (Livre VI) et l’arrêté royal du 12 janvier 2007. En cas de doute sur le sens d’une clause, l’interprétation la plus favorable au consommateur prévaut toujours.

Clauses interdites et nulles

Parmi les clauses interdites et nulles, il y a lieu d’évoquer :

  • La clause qui entretient une confusion entre une faculté de résiliation, offerte au consommateur moyennant indemnité, et une clause pénale, qui sanctionne l’inexécution des obligations de ce dernier.
  • La clause pénale qui excède 75 % de la commission de l’agent ou qui n’est pas réciproque et équivalente.

Clauses obligatoires

Parmi les clauses obligatoires, il convient de relever :

  • La clause de rétractation/renonciation, de sept jours ouvrables lorsque le contrat est conclu au sein des bureaux du courtier, et de quatorze jours calendaires lorsqu’il est conclu hors établissement. Une mention manuscrite du consommateur est exigée concernant le lieu et la date de conclusion du contrat.
  • L’éventuelle clause de reconduction tacite, qui doit figurer en gras, dans un cadre, au recto de la première page du contrat, doit contenir une durée de prolongation raisonnable (un mois a été jugé raisonnable) et une durée de préavis n’excédant pas un mois.
  • La clause relative à la mission de l’agent et à l’étendue de ses pouvoirs (mandat, négociation). Cette clause doit être très précise et ne peut être éparpillée dans le contrat. L’exclusivité n’est possible que si la durée du contrat (qui doit être précisée) est inférieure à six mois. Enfin, la clause doit prévoir une obligation de reporting de l’agent, au moins sur une base mensuelle.
  • La clause concernant (les conditions d’exigibilité de) la commission, par exemple “à l’émission d’une offre d’achat écrite valable par un candidat acquéreur”. La clause préise le prix précis et global (toutes taxes et suppléments compris) et mentionne que si la vente n’a pas lieu suite à la non-réalisation d’une condition suspensive, aucune commission n’est due.
  • La clause de résiliation en faveur du client, sans motif, moyennant une indemnité qui est plafonnée à 50 % de la commission.

Clauses conseillées

  • Précisions relatives au droit de rétractation. Il est souhaitable de préciser dans le contrat, d’une part, que le client sollicite que l’exécution du contrat commence dès sa signature, et, d’autre part, que le client donne son consentement préalable et exprès à l’inapplicabilité du droit de rétractation dans l’hypothèse où la mission est achevée dans les sept jours ouvrables de la signature du contrat et avant toute rétractation opérée par le client.
  • Vente postérieure à l’expiration du contrat. Sous peine de se voir privé de commission, il est conseillé, pour une telle vente, de conserver la preuve de l’information précise et individuelle donnée aux candidats au cours du contrat, de transmettre la liste des candidats au consommateur dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat et de préciser que la commission est due si le client contracte avec l’un de ces candidats dans les six mois suivant la fin du contrat.

Notre conseil : anticipez les problèmes en passant en revue les clauses de votre contrat, redoublez de prudence lorsque le contrat est conclu avec un consommateur et restez attentif aux changements législatifs !


Article rédigé par Gauthier Fiévet, Avocat chez Philippe & Partners Brussels

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