Agent immobilier vs Coach immobilier : l’avis de Gilles Tijtgat

Publié le 01 Novembre 2020

Il est incontestable que le monde de l’immobilier évolue, est mouvant et voit émerger, ce qui peut être bénéfique, de nouveaux acteurs et actrices. Parler de ces derniers implique, à mon sens, de connaître son sujet et de ne pas tomber dans l’amalgame qui serait lui-même sujet à critique.

Quelle procédure ?

L’agent immobilier et le coach immobilier sont, bon gré mal gré, tenus de “cohabiter” dans la sphère, finalement réduite, du processus de commercialisation (vente et/ou location) d’un bien immobilier ! Mais, s’il faut faire preuve d’ouverture d’esprit et permettre à tout propriétaire/bailleur de choisir le service qu’il estime pouvoir lui convenir, il ne faut pas pour autant franchir les limites de la légalité ! Le modèle du coaching immobilier a fait ses débuts il y a environ une quinzaine d’années au Canada pour ensuite s’exporter vers l’Europe et notamment la Belgique, où il se développe depuis quelques années…

Novateur, ce concept n’a, normalement, pas pour objectif de concurrencer les agences immobilières, mais de compléter, de manière professionnelle, le secteur de la vente et de la location entre particuliers. En clair, le coach immobilier a pour vocation de fournir aux particuliers une initiation aux techniques et outils nécessaires à la réussite d’une vente immobilière… L’agent immobilier est, quant à lui, un véritable intermédiaire entre plusieurs parties et s’occupe du processus de commercialisation, de la vente, la location ou la gestion d’un bien immobilier.

Dans la complexité des démarches administratives, juridiques, urbanistiques… nécessaires et obligatoires lors de la vente ou la location d’un bien, l’agent immobilier s’avère être un allié compétent et de confiance pour gérer le dossier au mieux des intérêts de toutes les parties concernées. Sans que cette énumération ne soit exhaustive, l’agent constituera le dossier, procèdera à une évaluation professionnelle, vérifiera la faisabilité de l’opération pour laquelle il s’entremet, conseillera, effectuera les visites à la place du propriétaire, rédigera… et facilitera donc la vie de ce dernier en lui faisant gagner du temps et en assurant à la transaction un maximum de sécurité !

Ce qui ne “gâche” rien, l’agent immobilier porte un titre qui démontre la réalité de sa formation et qui fait tout à la fois peser sur lui une responsabilité et des obligations professionnelles qui sont assurées... 

Je le répète, la multiplicité des services qui peuvent être fournis par les différents acteurs et actrices du monde immobilier permet de “contenter” au mieux les désidératas de tout à chacun…

Mais, lorsque le coach immobilier, qui n’a pas, pour des raisons qui lui appartiennent, pu et/ou voulu porter le titre d’agent immobilier et en assurer les obligations, croit, pour vanter la “qualité” de ses services, qu’il est nécessaire de discréditer une profession, c’est que lesdites “qualités” ne suffisent manifestement pas à conquérir un public… Outre le fait que cela ne soit pas correct sur un plan moral, ce ne l’est souvent pas sur le plan légal…

À ce stade, un petit rappel s’impose ! La publicité comparative, chère à certains “coachs” est définie comme toute publicité qui, explicitement ou implicitement, identifie un concurrent ou des biens ou services offerts par un concurrent.

La publicité comparative n’est licite que moyennant le respect des conditions suivantes :

• ne pas être trompeuse ;
• porter sur des biens ou services similaires ;
• comparer les caractéristiques pertinentes et vérifiables des biens ou services comme le prix par exemple ;
• ne pas engendrer de confusion avec les biens ou services concurrents ;
• ne pas dénigrer les concurrents ainsi que leurs biens ou services ;
• ne pas tirer profit de la notoriété d’un concurrent ainsi que de l’appellation d’origine de biens concurrents ;
• se rapporter dans chaque cas, pour les biens ayant une appellation d’origine, à des biens ayant la même appellation ;
• ne pas présenter un bien ou un service comme une imitation ou une reproduction d’un bien ou d’un service portant une marque ou un nom commercial protégés.

(Base légale Livre VI CDE – art. VI.17 CDE – art. VI.97 à 100 et art. VI.105, 1° CDE)

Sur base des considérations précédentes, la simple publicité comparative opérée par certains “coachs” sur le site et/ou sur tout autre support à l’encontre des agents immobiliers est illégale dès lors qu’elle compare des services QUI NE SONT PAS SIMILAIRES !

D’autres exemples de “publicité” m’ont également interpellé, je les reprends ici de façon non limitative :

• "à l’opposé d’une agence immobilière (le coach) travaille sans commission"… ledit coach travaille donc gratuitement… ce qui est trompeur.
• "Prix surévalué dû à la commission de l’agent immobilier"… Comparer, oui ! Dénigrer toute une profession, par ailleurs sans nuance, est illégal…
• "liberté d’agenda pour le propriétaire grâce au coach"… mieux vaut en rire… si le propriétaire gère son agenda en fonction de SES disponibilités, il ne risque pas de pouvoir réaliser beaucoup de visites… Lesquelles doivent être organisées sur base des disponibilités de l’amateur, disponibilités auxquelles s’adapte l’agent immobilier…

Mais le pire est à venir. D’après ce que je lis sur certains sites de “coach”, “l’agent immobilier ne protège pas des “vices cachés”…”. Au mieux, cette affirmation relève d’une erreur, mais je crains surtout qu’elle ne soit que le fruit de la méconnaissance du sujet ou pire d’une volonté de discréditer la profession d’agent qui n’a rien à voir avec “les défauts dont tout le monde ignore l’existence”…

Je ne peux enfin admettre qu’il soit écrit et affirmé par un “coach” : “En résumé, vendre avec un agent immobilier protège uniquement d’un dommage qui résulterait d’une faute professionnelle commise par l’agent, et ce, seulement si l’institut professionnel des agents immobiliers (IPI) est d’avis qu’une faute a été commise et qu’elle est bien la cause du dommage.” Cette affirmation est totalement contraire à la réalité, car l’IPI n’interviendra jamais dans un litige civil et ne se prononce pas sur les dommages éventuels d’un propriétaire…

Mais, au surplus, il faut peut-être poser la question qui dérange… Et la si la vente échoue par la faute du coach, ce dernier est-il assuré pour le dommage qu’il aura causé ?

Vous me direz que si ledit coach "reste à sa place", il y a peu de chances que la vente échoue en raison de sa faute mettant ainsi sa responsabilité en cause… Mais, lorsque ce dernier insiste pour signaler qu’il effectue des "analyses juridiques", qu’il fournit des documents d’offre et/ou “assure” la finalisation de la transaction, il franchit les limites de ce qu’il PEUT faire et, outre le caractère illégal de sa prestation, engage sa responsabilité dont on sait rarement si elle est couverte…

À la lecture de ce qui précède, et qui n’a pas de caractère exhaustif, vous aurez constaté qu’il est relativement simple de retourner les arguments qui ne se fondent pas sur la qualité du travail accompli, mais sur des lieux communs reposant sur un défaut et/ou un déficit d’informations !

Il y a quelque temps, lors du congrès Federia, je taxais les agents immobiliers de “dinosaures” et je leur demande de ne pas l’oublier… pour ne pas se retrouver sur le terrain de la comparaison douteuse, mais bien pour prouver, de façon éclatante, la plus-value de leur profession ! Même s’il ne faut pas confondre les genres, l’agent immobilier dispose, et cela est établi par son titre, de toutes les compétences requises pour fournir TOUS les services du coach immobilier… et d’aller plus loin que ce dernier !

Que les coachs qui franchissent les limites de la courtoisie, de la légalité et de la bonne cohabitation (car il en faut pour tout le monde) possible sur le marché de l’immobilier ne l’oublient pas… car ils pourraient l’apprendre à leurs dépens…

Tous les agents immobiliers ne sont pas “Louis d’or”, mais la profession mérite, au strict minimum, à travers ce que je vois par le biais de mon expérience professionnelle et le nombre de participants aux formations que nous organisons, d’être défendue, de ne pas baisser la tête et de ne pas se présenter en “victime consentante” de stéréotypes qui ont largement vécu !

Prenez soin de vous et de vos proches… et de votre profession !

Article rédigé par Gilles Tijtgat, Consultant Juridique
0476/97.86.54
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