Les factures impayées et le besoin de crédit : que faire ?

Publié le 28 Mars 2023

Certains de vos clients tardent à payer leurs factures ? Certes, les commissions des agents immobiliers sont parfois prélevées lors de la passation des actes, mais ce n’est pas toujours le cas, ni la seule hypothèse de prestation de services de l’agent immobilier. Dans cette contribution, nous passons en revue les différentes sources de financement auxquelles recourir pour financer cet incident.

Le crédit de caisse

Qu’est-ce que le crédit de caisse ?

Le crédit de caisse est un crédit qui est accordé sur le compte courant de l’entreprise ouvert auprès de la banque jusqu’à un montant donné. Ainsi, si vous avez une ligne de crédit de 500.000 €, vous pouvez y puiser les sommes dont vous avez besoin pour faire face à vos frais de fonctionnement en attendant le paiement des factures qui vous sont dues. Le crédit de caisse est souple puisque vous ne payez un intérêt que sur ce que vous avez puisé dans cette ligne de crédit et les intérêts ne sont plus dus lorsque vous remboursez. Vous pouvez utiliser cette ligne de crédit à votre discrétion, sous réserve d’une commission assez minime pour l’autorisation d’utiliser cette somme. Cela étant, le taux d’intérêt est assez élevé.

Si le crédit de caisse est souple pour l’utilisateur, il l’est aussi pour les institutions de crédit puisque celles-ci peuvent mettre fin à cette ligne de crédit dans de brefs délais.

Le crédit pont

Vous comptez faire une grosse opération dans les mois qui viennent, mais la réalisation traîne et votre trésorerie souffre ? Vous pouvez souscrire un crédit pont auprès de la banque qui répondra aux mêmes conditions contractuelles que le crédit de caisse ordinaire.

La facilité de caisse

Il s’agit d’une tolérance exceptionnelle. Par exemple : le client a une ligne de crédit de 50.000 € ; à la suite d’une difficulté passagère, il a besoin de 30.000 € supplémentaires. La banque lui permettra de puiser exceptionnellement dans ces 30.000 € supplémentaires.

Là aussi, les taux pourront être plus élevés que ceux du crédit de caisse de base. Le montant devra être normalement restitué à bref délai (souvent dans les 15 jours). La facilité de caisse peut être une solution idéale lorsqu’un professionnel a par exemple besoin d’un ballon d’oxygène supplémentaire pour payer ses fournisseurs.

Straight loan

Le straight loan est un prêt à court terme à durée déterminée et à taux fixe. Le taux est généralement moins élevé que celui du crédit de caisse.

Le factoring

Définition

Il s’agit d’un transfert de créances commerciales de son titulaire à un factor qui se charge d’en opérer le recouvrement et qui en garantit la bonne fin, moyennant la retenue de ses frais d’intervention.

Conditions d’application

• Le factor garantit le risque d’insolvabilité des débiteurs. Par là même, le factor, spécialiste du crédit, assumera une fonction d’expertise sur la solvabilité de la clientèle. M. Verhoeven écrit : « Dès que le factor donne son approbation préalable, l’adhérent sait qu’il s’agit d’un client dont la capacité d’absorption et la solvabilité sont garanties »¹.
• Le factor finance les créances : dès le transfert des factures par l’adhérent au factor, celui-ci paie l’adhérent. Le compte débiteurs du bilan disparaît et le montant des sommes s’y trouvant vient s’ajouter à la trésorerie.
• Le factor gère les créances de l’adhérent. Il se charge de l’envoi des rappels en temps opportun ainsi que de l’action en justice éventuelle en vue du recouvrement de la créance.

Le factoring coûte plus cher, puisque rémunéré sur un pourcentage de la facture, mais il offre un service plus global.

Le nantissement ou gage

Le nantissement n’est pas une forme de prêt, mais une sûreté qui permet de convaincre une institution de crédit d’octroyer un financement.

Ainsi, un bien mobilier peut être donné en gage par un agent immobilier pour ses besoins financiers. Le créancier gagiste sera payé en priorité sur ce bien en cas d’insolvabilité de l’entreprise.

Souvent, le gage porte sur des espèces ; ainsi, le gage peut avoir pour objet un compte en banque. Les formalités de constitution et de réalisation de ce dernier gage par le créancier gagiste seront plus simples.

Depuis 2018, il existe un registre des gages où chacun peut vérifier les gages inscrits à charge d’un débiteur.

Conditions générales contractuelles

Le législateur européen, soucieux de la protection des PME envers les gros opérateurs économiques et les pouvoirs publics, a veillé à ce que les délais de paiement soient raccourcis. Les délais sont désormais de 60 jours au maximum, nonobstant toute clause contractuelle en sens contraire ; ceci est de nature à permettre un paiement plus rapide de vos factures et à limiter l’intervention au crédit.

Indépendamment de cette initiative, en cas de non-paiement, les intérêts courent et une clause indemnisant le retard de paiement peut être introduite dans les conditions contractuelles.

L’agent immobilier peut-il prélever les montants se trouvant sur son compte de tiers pour le paiement de ses honoraires ?

Comme l’avocat, l’agent immobilier doit se doter d’un compte de tiers par lequel peuvent transiter les montants relatifs aux opérations immobilières dans lesquelles il est impliqué (par exemple, le paiement d’un acompte). Toute somme en provenance de tiers doit passer par ce compte de tiers et non le compte personnel de l’agent. Par ailleurs, aucune commission ne peut être prélevée de ce compte en faveur de l’agent tant que les conditions suspensives reprises dans le compromis de vente (par exemple, l’octroi d’un crédit pour l’achat d’une habitation) ne sont pas levées.

En conclusion, il revient à chaque opérateur de choisir la formule la plus adéquate pour son entreprise. L’organisme de crédit pourra vous éclairer sur la forme de crédit la plus adaptée à votre entreprise.

Article rédigé par Denis Philippe, Avocat aux barreaux de Bruxelles et de Luxembourg (Philippe & Partners) et Professeur à l’Université de Louvain et à l’ICHEC.

¹ Y. VERHOEVEN, Le factoring, Chambre de commerce de Bruxelles, 20 mars 1978, p. 25.

Day-to-Day de l'agent immobilier N°11 (Mars 2023) - En collaboration avec