Isoler par l’extérieur : les apports du Livre 3

Publié le 21 Mars 2022

La problématique de l’isolation par l’extérieur est assez courante. La jurisprudence s’est encore prononcée récemment, ordonnant la démolition de panneaux isolants. Le Livre 3 organise les règles d’empiètement par le biais d’un régime en cascade sur lequel il convient de se pencher.

L’état de la jurisprudence avant le Livre 3

Les faits ayant débouché sur un arrêt récent de la cour d’appel de Liège étaient simples¹ : le propriétaire d’une maison envisage la réalisation de travaux impliquant l’installation d’isolation d’un mur extérieur par la pose d’un crépi isolant. Ce projet, bien qu’autorisé par un permis d’urbanisme, engendre un débordement sur le fonds voisin. Après avoir tenté de résoudre cette question par convention, les travaux sont réalisés et le voisin empiété saisit le juge afin de réclamer l’enlèvement du débordement invasif.

La défense classique du bâtisseur, face à une telle demande, consiste à plaider l’abus de droit. Se prévalant de la bonne foi du bâtisseur, du manque de réactivité du voisin en temps utile ou encore du caractère disproportionné de la démolition, le juge peut être amené à considérer que la demande d’enlèvement n’est pas fondée.

Tel ne fut pas le cas dans l’espèce liégeoise, au contraire. La cour épingle tout d’abord que les règles en matière de mitoyenneté ont été violées par le bâtisseur. Ensuite, elle souligne que ce dernier a agi en pleine connaissance de l’opposition de ses voisins, de sorte qu’il ne peut plaider la bonne foi. La faute est retenue dans son chef, entrainant l’obligation d’enlever la construction mais aussi l’octroi d’une indemnité pour préjudice moral et matériel.

L’apport du Livre 3

L’empiètement est visé explicitement à l’article 3.62 du nouveau texte, lequel instaure un régime en cascade que nous pouvons synthétiser comme suit. Si le voisin bâtisseur est nanti d’un titre légal ou contractuel l’autorisant à ériger un ouvrage "sur, au-dessus ou en dessous du fonds voisin", durant la durée de son droit, l’empiétement est alablement autorisé. En outre, les ouvrages empiétant restent la propriété du bâtisseur, faisant exception au principe de l’accession.

En revanche, si le voisin bâtisseur ne dispose pas d’un titre, il conviendra d’apprécier sa bonne foi :

• s’il est de bonne foi et que l’enlèvement postulé lèse le bâtisseur "de façon disproportionnée", l’empiété ne pourra pas postuler l’enlèvement de l’ouvrage mais devra offrir au bâtisseur de convenir d’un droit de superficie "pour la durée de l’existence de la construction"² ou de racheter la bande de terrain empiétée³ ;
• si le bâtisseur est de mauvaise foi, le voisin pourra offrir une superficie ou un rachat, mais aussi postuler l’enlèvement. Cette dernière hypothèse implique toutefois encore une exception "s’il n’y a ni emprise considérable, ni préjudice potentiel dans le chef du voisin" (empiété).

À l’avenir ?

À l’instar de l’espèce liégeoise citée supra, le bâtisseur est souvent de mauvaise foi : il sait qu’il empiète chez son voisin et attend une réaction éventuelle pour contester la demande. On le voit, la dernière hypothèse du nouvel article 3.62 lui offre désormais une perspective d’espérer : bien que de mauvaise foi, si l’emprise est faible (14 cm dans cette espèce) et que le préjudice du voisin est relatif (ce qui est souvent le cas), il pourrait bien à l’avenir sauver sa peau… et son mur !

Article rédigé par Vincent Defraiteur - Avocat au barreau de Bruxelles, Assistant en droit des biens à l’ULB et à Saint-Louis – Bruxelles

Article issu de la rubrique "L'Avis du Juge" du Federiamag n°28

En collaboration avec