L’exercice illégal de la profession d’agent immobilier par le salarié ou le piège de l’associé actif

Publié le 01 Septembre 2020

Selon la loi du 11 février 2013, le travailleur salarié peut, dans le cadre d’un contrat de travail le liant à un employeur détenant la qualité d’agent immobilier agréé, exercer l’activité réglementée sans toutefois pouvoir en porter le titre professionnel. Selon l’IPI, si ce salarié détient une part au capital de la société dans laquelle il exerce son activité, il devient ipso facto un "associé actif", irréfragablement présumé l’exercer à titre indépendant. Attention, le piège est redoutable…

Que dit la loi du 11 février 2013 ?

Selon le principe légal, nul ne peut exercer la profession d’agent immobilier en qualité d’indépendant, ni en porter le titre, sans être inscrit au tableau des titulaires (ou sur la liste des stagiaires) de l’IPI. Il en va de même pour les administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent effectivement l’activité réglementée et ont la direction effective des départements d’une personne morale dans le cadre de laquelle cette activité est exercée.

Une exception légale existe pour le salarié non inscrit aux conditions suivantes : le salarié ne peut poser les actes de la profession réglementée que dans le cadre de son contrat de travail salarié, c’est-à-dire dans le cadre du lien de subordination existant vis-à-vis de son employeur, pourvu que ce dernier ait, lui, accès à la profession réglementée. Le "patron" agent immobilier est d’ailleurs déontologiquement responsable de son salarié. Le salarié peut alors valablement poser des actes qui ressortent de la profession d’agent immobilier, sans toutefois pouvoir porter le titre professionnel d’agent immobilier.

Attention au "piège" !

Aucune disposition légale n’interdit à un salarié d’avoir une participation au capital de la société dans laquelle il travaille. Des dispositions légales incitent même l’employeur à octroyer au salarié une telle participation pour le fidéliser à l’entreprise ou le motiver financièrement. C’est là que se situe le piège, et il est redoutable.

Selon l’IPI, en effet, à partir du moment où le salarié détient une part au capital de la société dans laquelle il exerce, il n’est plus salarié, mais "associé actif". "Associé" par le fait qu’il détient une participation au capital de la société et "actif" parce qu’il travaille effectivement dans l’entreprise. L’IPI fait alors application de la présomption légale irréfragable selon laquelle un associé actif est présumé exercer son activité à titre indépendant. Cette présomption est irréfragable : on ne peut d’aucune façon la renverser, et ce, même si on a un dossier qui justifie intégralement le contraire.

Quels sont les dangers ?

Cela signifie que si ce vrai salarié, qui doit être considéré comme un "indépendant présumé", vient à poser des actes de la profession d’agent immobilier, il exercera illégalement cette activité. Pour mémoire, l’exercice illégal de ladite profession est sanctionné sur les plans civil et pénal.

Cela signifie aussi que l’agent immobilier qui collabore de bonne foi avec un tel "salarié" sera lui aussi susceptible d’être sanctionné, tant sur le plan judiciaire (au civil, notamment au travers de l’action en cessation devant le président du tribunal de l’entreprise, et/ou au pénal) que sur le plan disciplinaire. Faut-il préciser que sur ce dernier plan, les sanctions sont particulièrement lourdes, allant le plus souvent de la suspension des activités pour une période minimum de trois mois à la radiation pure et simple ? Je n’ai obtenu qu’un seul acquittement au motif de l’erreur invincible.

En conclusion, n’octroyez jamais à votre salarié une part de la société "agence immobilière" dans laquelle il exerce sous votre autorité. Le cadeau serait véritablement empoisonné.
Ceci vaut tant pour l’agent immobilier intermédiaire que pour le syndic et/ou le régisseur.

Article rédigé par Marc-Philippe Tordoir, Avocat au barreau de Bruxelles

Day-to-Day de l'agent immobilier N°1 (Septembre 2020) - En collaboration avec